行业地产可缓缓归矣荐6股

地产：可缓缓归矣 荐6股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心观点：

事件描述：央行降息，回顾历史研究降息对地产行业及板块的影响2014年11月21日，央行宣布降息，一年期贷款基准利率下调40个bp，一年期存款基准利率下调25个bp。

本篇报告通过回顾历史，可带动发展中国家国内生产总值(GDP)增长1%左右。深度研究了降息对地产行业及板块的影响。1998年住房商品化之后共有两轮较长的降息周期，分别是2008年和2012年。我们提出并回答三个问题：1、降息后地产行业基本面如何变化？2、降息后地产板块收益率如何？背后的逻辑是什么？ 、降息后哪些地产企业的股价弹性最大？利率下降对地产行业基本面的影响：成交量提振立竿见影两轮降息周期的经验都显示，降息对于住房成交面积的提振作用立竿见影、效果显著：08年周期中，样本城市日均成交由08年9月的 0万平持续升至09年12月的85万平；12年周期中，日均成交由11年12月的40万平持续升至12年12月的80万平。同时，两轮周期的经验也都表明，降息对于房价的影响有滞后、但是影响持续时间较长，通常在降息 ~6个月后，房价同比增速由负转正，并且同比正增长的持续时间均超过了12个月。

利率下降对地产板块收益率的影响：超额收益显著，绝对收益可观在前两轮降息周期中，地产板块超额收益（相对沪深 00）都十分显著，绝对收益在2008年降息周期中超过+200%，在2012年降息周期中超过+40%（考察时间段：2008年9月1日-2009年7月 1日、2011年12月1日-2012年7月 1日）。逻辑上看，我们认为，降息从三个方面提升了地产企业的RNAV估值：一是成交提振带动周转速度加快，二是房价上升提高利润水平，三是贴现率WACC下降。

投资逻辑与标的选择：销售弹性大（直接受益）+有息负债率高（锦上添花）通过比较历史涨幅，我们看到在降息的环境中，股价弹性最大的地产公司有两个特征：一是销售弹性最大，这是最直接的逻辑，二是有息负债压力边际改善最大。这两条逻辑在两轮周期中均得到个股验证，如08年周期中的阳光城（涨幅+ 27%）等，以及12年周期中的阳光城（+45%）、荣盛发展（+52%）、招商地产（+44%）等。

根据前述逻辑，我们首先要关注的是潜在销售弹性大的地产股，同时兼顾有息负债率是否处于高位（降息的边际改善影响）。我们考虑存货规模超过250亿元的主流地产公司，重点推荐四季度销售弹性较大的招商地产、保利地产、中南建设方便过半个小时这怪还是你来打。 传送石下面的初级寻宝里面有3个点;前面的2个全是15分钟刷一次、阳光城、泰禾集团、首开股份。再结合珠海板块主题的机会，建议关注华发股份。

风险提示成交修复改善不及预期。