万科市场研究部史密深圳一直是以刚需为主.DG

万科市场研究部史密：深圳一直是以刚需为主

他一开始打得很卖力2016年进击的一二线楼市走向哪里，当前的市场一句话来讲，当去库存遭受1二线抢房，这是当前市场的基本特点。面对当前市场急剧的变化，邀请北上广深和作为二线城市的代表南京，的各位业内专家、人士针对当前的市场做一个沟通和交流，确实市场非常火，也想听听各位从业者在一线的声音和看法，看看是不是有趋同的共鸣还是说对这个市场的认识有分歧。

各位专家下午好，是这样的，关于深圳从去年开始，价格猛涨*主要的是基于深圳的城市实力已经位于一线城市的价格的补涨，由过去的二线城市的房价向一线城市房价过渡的过程。我大部分的观点和吴总讲的观点差不多。

第1个是经济层面，深圳的产业一直是高新、金融为主，这也是当前造富能力*强的产业，也延续推动深圳的经济稳定的增长；第2个是人口基础，深圳一直以来是人口涌入的大城市，实际的人口2000万，这样的城市跟北京、上海、广州一线城市的人口持平，但是深圳的面积是北京的1/4，比其他的城市小，这么多人挤在这么小的城市，需求会更旺盛，这是全部城市的层面。

再讲一下市场层面，核心是三个角度，市场、客户以及产品结构，首先讲一下市场，刚才提到了深圳的房价市场是供需少，需求多，依照我们侦测的数据，深圳每年一个存销比，每个月在6到8之间，这个数据基本上算是接近于平衡，而且是供小于求的数量区间，这是第1个。

第2个再看一下，客户，客户是有两个因素决定，第1个是购买力，第2个是购买信心。刚才我提到过了，一方面是深圳的造富产业，另外一方面基于上半年有一个节点，就是股票，深圳的大部分人他们对于*还是比较多样的，去年上半年股票市场好的时候，其实也有一部分的客户在股票市场上赚钱了，出来*房产，所以去年上半年也是一个结点。

另外客户的信心层面，去年上半年330以后的930，所以连续两个政策出台以后对客户有比较的的推动作用。

第三个方面是产品，去年是深圳高端开启的大年，由于之前深圳市场一直都是以刚需为主，去年开始，我们首先是再改和高端产品的供应量接近市场的供应的5成，以前3成现在不到，它上去了以后，推动了价格结构性的增长，基于这样的缘由，去年深圳保持全国领头羊的角色，但是也是基于城市实力增长的一个普涨。

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