幸福快乐中银国际从房地产开发投资完成额的预测说起依依不舍

中银国际：从房地产开发投资完成额的预测说起 类别： 机构： 研究员：

[摘要只给学校看了复印件。]

由于无论从行业或从产业链的角度看，房地产都是个一言难尽的大问题，所以这篇小品文只打算讲房地产开发投资完成额的预测方法，并不打算讨论其他问题。

在统计局的定义中，房地产开发企业本年完成投资指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购臵费等的投资，该指标是按照形象进度原则统计累计数据。考虑到房地产的数据来源有多处，且数据之间相差较大，因此在本文的预测中，我们使用的都是统计局发布的数据。统计局的房地产数据来自于对全国范围内所有房地产开发经营法人单位的全面调查，从统计口径上看，代表的是房地产企业作为一个整体的投资、销售等方面的情况，而不包括房地产行业中非房地产企业的房地产投资行为。即便如此我们依然用统计局的数据进行预测，主要就是因为统计口径的问题。所以在使用这个数据的时候，我们要时刻谨记，房地产开发投资完成额准确的说，是房地产企业的投资情况。

1.房地产开发投资完成额的预测方法房地产开发投资完成额主要由两部分组成，一个是土地购臵费，另一个是其他建设投资。房地产的建设数据则主要由四类建筑构成，即住宅、办公楼、商铺和其他。由于土地购臵费中并没有更详细的分类，因此我们将从房地产开发投资完成额的四类建筑入手进行预测。之所以将四类建筑分别预测再汇总，主要是由于四类建筑的投资额在房地产投资中占比有较大差异，且各类建筑在容积率、单位面积投资额等方面有较大差异。

我们的预测思路是：

房地产开发投资完成额=∑四类建筑的施工面积*四类建筑的单位面积投资额在计算当中，我们并没有单独考虑土地购臵费，主要是因为土地购臵费已经作为投资的一部分被计算在单位面积投资额当中了。如果要将土地购臵费从单位面积投资额该合同条款是否有理有据？损坏遗失后的情形如何解决？随后中分割出来单独估算，则不仅增加估算的环节，而且增加了预测的误差，所以我们没有采用这种方法。

单位面积投资额四类建筑的单位面积投资额=各类建筑的累计投资完成额/累计施工面积*10000从结果来看，住宅、办公楼、商铺和其他建筑的单位面积投资额有很大差异，并且各自在不同的月份所表现出的差异也很大。我们认为前者的差异主要是由于不同建筑物的建筑成本不同造成的，而后者的差异主要在于两个统计数据一个是时段数一个是时点数，因此造成不同月度之间差异很大。