地产刚性需求如饥似渴地产股反弹仍将持续DG

地产：刚性需求如饥似渴 地产股反弹仍将持续 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事项：

月29、 0日，北京二手商品房连续两天成交超两千套，其中 0日成交227 套，创下北京二手房单日成交量历史最高记录。

评论：

楼市真的很火，超出了所有人的预期我们在 月15日发布的春季投资策略——《放开手脚，布局地产股反弹》对春节后的楼市进行了预判，认为上半年房价仍将坚挺，春节后销量将环比增长。从各地楼市目前表现来看，已超出我们预期：①全国新建商品房月份销售额及我们跟踪的多个重点城市月份一、二手房销售额均同比增长；② 月上旬，由于元宵节刚过，多个重点城市的一、二手房销售额出现了同比下降，但进入 月份下旬以来，又开始回升，上周一些城市不仅销售额同比增长，销售面积或套数也出现了同比增长，比如北京，特别是最近这几天北京二手房单日销售套数屡创新高，超出了所有人的预期。

供给释放缓慢，刚性需求如饥似渴从重点城市库存情况看，新建商品房供给释放缓慢，多个城市一手房可售量屡创新低，市场目前剩余的可售量难以满足刚需巨大的胃口，使其只能在二手房市场上释放。据中原地产集团主席施永青透露，近期北京二手房的买家中以刚需为主，我们认同他的结论，我们认为去年12月以来以遏制“部分”城市房价“过快”上涨的调控，使投机成本加大、获利空间收窄，势必会将很多投机性需求挤出市场，因此，目前入市的购房者以刚需为主是必然的。

目前热络的楼市表明：虽然房价同比涨幅巨大，调控政策也比较严厉，但阻挡不了如饥似渴的刚性需求。

包括国民党和党籍“立委”都陆续浮现内阁改组的声浪；不仅如此政策收紧势必会影响未来供给的释放，也会影响到房地投资复苏的步伐自去年12月政策收紧以来，开发商观望心态日渐浓厚，媒体都把焦点放在了“新地王”诞生的上，其实“地王”只是个案，今年以来已出现了许多宗流拍及底价成交的案例。另外，虽然月投资和新开工数据显示这两项指标恢复良好，但我们认为在政策收紧的背景下，对这两项指标的统计数据还需斟酌：①前年土地市场冷清，去年下半年土地市场回暖，目前正值这些地块办妥开工证的时点，所以新开工数据显得较好，但这只是办证的数据，并非意味着在新开工上真正投入；②去年销售火爆，目前暖意未全消，开发商为了配合预售和交房两个重要节点，对一些形象进度已接近预售条件的项目，会加快工程进度以尽早推盘，对一些已完成预售的项目也会加快进度以尽早交房结转收入，因此目前投资指标仍会惯性增长，但在政策收紧的背景下，开发商一旦预期转向悲观，拿地热情就会下降，新项目的工程进度也会放缓，最终将导致投资下滑。