家在丨上半年北京楼市盘点下.蹭飞

【7月28日 家在996】

上半年北京楼市盘点（下）

北京楼市在2018年的前半场喜忧参半，上期节目中了解到北京楼市的成交情况，也从从新房、二手房、土地供应以及租房市场和政策几个方面盘点一下上半年的北京楼市，本期结合两期节目总结上半年，预测下半年。同时也聊一下房地产租赁市场上半年的政策以及下半年的楼市预测。

【议题一】租赁住房的楼市交易特点是什么？是什么原因造成的？

租赁市场上半年交易量略有下滑，租金略有上涨。从大方向看，交易量下行是主要原因，可能是在疏解人口的引导下，常住人口的外溢或者减少导致的。这与租赁市场整体的周期性有关。上半年基本上有两个租金上涨的周期，一个是年后，大概二三月份。另外一个是五六月份，毕业季。两个周期相距较近，一般这两个周期会导致上半年租金价格的上涨。短期内房源紧张也同样会造成价格的上涨。

【议题二】从2018年上半年租赁市场来看，几大最显著的变化是什么？

首先是居住需求的提升，或是收入水平的提高。主要表现在对个性化、品质化的居住需求是在不断的提高的。从市场来看，上半年长租公寓的交易量的增长，90后所占比重的增长，以及三居室所占的比重都是在增加的。

其次是在租购并举的战略规划下，租赁行业的发展日益昌盛，长租公寓品牌也逐渐增加。当下环境，规模化的发展逐渐加快，硬件配套和软件服务也在不断提升，所对应的服务也在逐步增加，综合以上几方面，都会导致租金有一些相应的增长。

租赁市场现在是我国整体的房地产市场中重要的组成部分，租金水平也在政策的关注下。租金水平与市场的供需关系更为紧密，也更为敏感。北京现已经明确提出了2018年供应量有200公顷的集体土地及相应的租赁住房用地的政策，在政策和市场的共同作用下，住房的租赁市场也会是一个健康平稳的发展。

【议题三】由于人才引进而出台的政策，造成了短时间内城市人口的迅速聚集，对当地的房价和租金是否有推动的作用？

可能会是一个短期效应。政府在房住不炒的调控背景下，如果出现了这种情况，政府也会在吸收人才的同时增加相应的住宅供应量。

近距离感受仙女们体香的魅惑。不管你信不信比如说西安、郑州等等人才引进的城市房价涨了很多，他们的租金市场也有一定的增长。上半年两股力量推升市场的上涨，下半年逐渐回归正常的租金水平。

【议题四】近期是否会有其他的政策出台，大方向的变化是怎样的？

第一，疏解北京的非首都功能，推动京津冀协调发展。

第二，在高度聚集区加强公共服务和基础设施的优化和提升。

第三，加大城市副中心的建设力度，加大落实整体的进度。

第四，重点的新城和涵养区建设一批示范性的学校，对学区制进行改革，集团化办学。进一步缩小城乡、区域校际之间的差距。

第五，完善租售并举的住房制度，严格执行各项房地产调控的政策和措施，加强市场监测和政策的储备，促进房地产市场平稳运行。

第六个，发展住房租赁市场，特别是长期的租赁，推进集体用地的租赁住房的建设。

第七个，着力推进290万平米的共有产权房和600万平米的商品房的建设，完成1200公顷的住宅供地，基本上还是扩大住房供给和稳定市场预期。

政策方向是基调从严，在大方向上不会有特别大的改变。但是这些政策增强了公平性，同时也为长效机制的建立加快了速度。

【议题五】环顾整个京津冀市场，在严苛的购房政策、限购条件等政策下，是否会有短期开放等条件？

目前看是不具备的，也没有这个可能性。因为当下的调控成效很明显，从上半年的整体销售情况来看，排名前七个的项目里面，五个都是共有产权房项目。这说明居民对于房屋的回归居住属性的预期在慢慢转变。共有产权房以前很多人有异议，因为不能完全的拿到产权的收益。但现在再看共有产权房，其的作用在市场上慢慢凸显了。

并且共有产权房的属性就预示着此套房不能短期内被交易，即使被交易后也不能流向大的商业市场。这样一来，把刚需用户人群截留到共有产权房范围内，从而也抑制了商品房的价格。

包括限竞房，还有一系列的信贷政策的支持出现。现在最新的政策里，差异化的信贷政策，强调了居住的属性，也保障贷款人的权益，细化抵押登记的流程。概念明确后，在共有产权房以前不明确的细节方面也做出相应的补充，这也是相对比较完善的。

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