专家预计下半年房市将步入下行通道.蹭飞

在国家房地产宏观调控下，上半年我国房地产市场由“热”降温，更多的购房者选择“持币观望”。对于未来房市宏观调控政策究竟会出现何种变化，各方都在密切关注。那么，未来房市走向如何？市场对未来房地产市场调控政策的预期又会如何？

在采访中发现，无论是潜在购房者还是相关研究人员，对于下半年房市走势持有继续降温看法的占很大比例，观望依然是市场的基调。

发展研究部高级宏观分析师唐建伟认为，由于此次中央调控房地产的决心较大，预计下半年调控政策应该会维持高压态势，短时间内不会出现松动。因此，预计下半年市场总体上仍将呈现出下行态势。

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从今年上半年的房市来看，我国实施的房市调控效力初显成效。虽然从表面看，房价并没有出现想象中的大幅下调，但是从有关可以看出，当前房屋交易量出现明显下降，房地产开发投资、价格、景气预期等指标均已进入回调阶段。

唐建伟预计，房地产开发投资会持续回落，且回落空间较大。“房地产开发企业2010年资金来源中，定金预收款和个人按揭两项占到一半左右，5月份甚至高于一半。”唐建伟说：“按照新政，住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施，都对房企资金产生影响；如果这些政策有效地执行下去，就会对房地产开发企业的融资环境产生很大影响，各房地产公司资金链压力会不断上升。同时，其他资金中个人按揭贷款的增长率也逐渐降低，无疑也会加重资金压力。”房企资金链压力取决于现金流入和现金损耗之间的缺口变化，考虑到从政策出台到资金链压力加大需要一段时间，预计前三季度内行业风险不会很快体现，第四季度资金压力明显上升。

看来，原本“不差钱”的房地产开发企业，今后有可能面临资金链紧张的挑战。如果资金链紧张，如何增加销售获得现金流动，也许会成为一些房地产开发商面对的问题，房价的松动有可能越来越明显。

从当前的市场来看，房价虽然没有下降，但是涨幅却持续回落。“根据这次调控措施判断，房价下降的窗口已经打开，并且会在第三季度维持。但是，由于今年国内外经济形势复杂多变，对下半年更为准确的判断还应从前三季度来通盘考量。从目前来看，房价涨幅下降的速度不会太快。”唐建伟如是称。这种判断，在房市中几乎成为各方的共识。

做出上述预计的依据，还要考虑到市场的需求变化。如果进一步地将者的刚性需求和改善性需求纳入考量，则上述观点会得到强化。一般来说，当房地产市场处于周期下行阶段的时候，由于量价齐跌，因此市场上投资和投机行为基本消失，所剩的需求量即为刚性需求。随着我国城镇化步伐的推进，这种刚性需求不会在短期内减少。

唐建伟预计，下半年消费者将继续观望，住房交易量持续减少；但另一方面，刚性需求加之来自于二三线城市的改善性需求仍会构成较大基数。随着我国国民经济快速发展，城镇化步伐加快，刚性需求与改善性需求量巨大，因而住房刚性需求在短期内有增无减，使房价难以出现深幅回调。

突出零售创新精神但是，过高的房价将对这部分需求产生重要影响。在国家宏观政策的调控下，“持币待购”的心理将继续带来房屋成交量的回落，但是区域市场间会存在差异。唐建伟认为，从历次调控作用来看，有效的调控政策必须依赖税收和政策来调节短期过旺需求。此轮调控政策也是如此，如果维持政策力度不变，下半年成交量将继续减少。

但是，从区域城市来看，区域房地产市场间的差异非常显著。一线城市对房地产宏观调控政策更为敏感，二线城市对调控政策敏感性要低一些。看来，下半年房屋销售情况在很大程度上会延续第二季度的下降趋势，只是要因区域而异，不可一概而论。