高华证券再议过剩住房供应的地区分布供应过鼓励

但是如果我们能够守住信念高华证券：再议过剩住房供应的地区分布 供应过剩时房价仍可能上涨 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

近期房价数据好于预期，4月份季调后标普凯斯-席勒20城市房价指数创下2009年以来的最大月环比涨幅。这看上去有些令人费解，因为我们估算全国范围内仍有大量过剩空置房屋。

住房市场上这两个看似矛盾现象的一种可能的解释是，过剩住房供应分布不均，而且尽管总体供应仍然严重过剩，但住房需求上升但同时供应有限的一些地区可能推高了房价。

我们按照邮政编码来分析每个大都市地区不同地点的影子库存变化情况。结果显示，尽管暂时性和技术性因素对于房价变动好于预期起到了一定作用，但部分地区的房价可能已经触底。

过去两个月房价月环比涨幅较大。例如，季调后标普凯斯-席勒20城市房价指数在3月份和4月份均上升了0.7%，同期CoreLogic全国房价指数分别上涨1.1%和1.2%。此外，房屋价值指数在5月份上升0.5%。同时，我们估算全国范围内过剩空置住房大约有200万套。我们还估算得出影子库存（即在贷款违约后最终将上市出售的住房数量）约为400万套。房地产市场上这两个看似矛盾的现象可能会令很多人提出这样的问题：在住房供应过剩的情况下房价能否上涨？理论上讲，如果过剩供应集中在少数地区而非大范围出现，则有可能发生上述情况。例如，如果所有过剩供应都处于住房需求疲软且成交量寥寥无几的地区、而住房需求的增长出现在其他地区，那么即便供应仍然严重过剩，房价仍可能上涨。我们在此前报告中曾分析过各州的过剩供应变化，结果显示各州业主空置率大多高于历史均值。这一现象表明，全国范围内住房市场都普遍面临不确定性，而并非某一地区的特有现象。正如我们在分析中所述，各州内住房需求和过剩供应之间的错配局面可能依然存在。在本文中，我们将进一步深入分析大都市地区不同邮政区域的影子库存分布状况（以逾期60天、90天的未还清贷款以及止赎房产的百分比衡量）。