高收益下的风险三亚海景房投资揭秘.源泉

另一行业领军企业居然之家“项目不足20套！”

11月24日，三亚亚龙湾公主郡，售楼 同时招呼着三四拨客人，那些杂乱的东北口音咨询着价格、面积、高尔夫球场、私家海滩，她觉得有必要提醒他们，房源已经不多，要买趁早。

公主郡并不能算真正意义的一线海景房，住在4.5万元/平方米的别墅里，压根见不到海的影子，即使在高层电梯公寓，也只是远眺一下1公里之外的亚龙湾海。然而这似乎并不影响它价格的一路飙涨——2007年11月该盘公寓均价为1 000元/平方米，别墅为20000元/平方米，如今，前者均价已超过19000元/平方米，而别墅价格则在 5000元~45000元/平方米。

公主郡只是海景房受投资热捧的一个缩影。在有“东方夏威夷”之称的三亚长达209公里的海岸线上，布满了大大小小的海景别墅、高档公寓、产权式酒店。“愁啊，这么好的市场，没房子可卖。”正操盘三亚湾某海景公寓的刘行一直向《中国经营报》感叹。

各路资金涌入、政府有意控制土地供应、开发商惜售，都成为三亚海景房价格渐行渐高的推手，而隐藏其后的，是经历泡沫、重回巅峰之后日益成熟的产业链条和无法掩盖的投资风险。

“岛外”客疯炒

外来投资为主导最终造就了海南独特的地产模式，一线海景打造奢侈酒店和酒店式产权公寓，卖给高端客户，市区及市区辐射区域楼盘则卖给各类“候鸟型”自住或养老人群。

“‘海景’房？现在想投资买不到，我都转向‘河景’啦。”54岁的黑龙江人岳勇调侃道。

除去每年候鸟一般地跑到三亚过冬，岳勇还会在每年5月公务出差海南。和11月份旺季迥异的是，“5月份好多房子都是黑乎乎的，压根儿没人住。”岳勇觉得海景房出租的回报周期太漫长，于是索性将2006年购下的一套海景房出手，哪知他开价120万元，一个月之内就有三四个买家加价到140万元~150万元不等，市场火爆令他诧异不已。

房子最终以147万元卖给了东北的一个煤矿主，岳勇驱车陪同朋友夜泳时，未见房子有过灯光。“对真正的有钱人来说，根本不屑于将海景房出租，”岳勇常常感叹，“或许是坐等升值，或许仅仅是为了转移资产。”

大批岛外购房者正是三亚海景房价格持续走高的主力推手。据海南省住房和城乡建设厅相关负责人介绍，2006年以来海南65％以上的商品住房销往岛外，购买对象遍布全国 1个省、区、市和港澳台地区，以及美国等25个国家。而三亚市房地产市场信息统计表明，2009年前6个月，三亚市岛外人士购买商品住房套数5491套、面积47.9万平方米，占总套数和总面积的比例分别为81％、76％.

三亚房地产协会秘书长刘树国将三亚岛外购房者归纳为“四高一都”，即上海为中心的高收入地区、东北等高寒地区、山西等高产煤区、成都等追求高品质居住的区域，首都及周边地区。

“这也是三亚‘候鸟型’旅游经济的最终体现，三亚的气候条件，对于气候差异大的旅游者最具吸引力。”三亚大型楼盘“清平乐”项目经理周亮告诉《中国经营报》，据他统计，东北、北京、上海、江浙等地的购房者为购房主力，按人群来分，企业家、公务员、国企层、煤矿主、职业经理人等高收入人群多为投资客。

周亮称，同样是投资海景房，不同区域不同人群也有区别。“江浙人酷爱投资一线海景别墅，他们看重其升值空间。而东北人购买二三线海景房，自住和出租居多。”

对于有自住需求的人来说，潮气重、远离市区的海景房并非最佳选择，这也使得遍布一线海景区域的多为高端酒店、产权式公寓和别墅，天生便具备鲜明的投资属性。

从中介机构拿到一份官方下发的《三亚市各楼盘基准参考价》，其中显示三亚海坡片区和亚龙湾片区，产权酒店和别墅价格最为坚挺，涨幅也尤其明显。比如海坡片区某老年度假公寓为产权式酒店，价格开盘时9 69元/平方米，两年便上涨至如今14000元/平方米。

外来投资为主导最终造就了海南独特的地产模式，一线海景打造奢侈酒店和酒店式产权公寓，卖给高端客户，市区及市区辐射区域楼盘则卖给各类“候鸟型”自住或养老人群。

这种市场无疑因为其单一性而显得有些畸形。根据公开数据统计得知，2008年三亚商品房平均销售价格为10159万元/平方米，与2007年同期相比增长 6. 4％。而2008年三亚城镇居民年人均可支配收入1 471万元，增幅同比回落7.9％。三亚如此高企的房价，绝非一般工薪阶层能承受得起。

“政府就不该考虑什么房价收入比，三亚市场是特殊的，不应该为平衡本地来抑制房价。”岳勇并不认为自己的观点有何不妥，“三亚本地常住人口56万，而今年三亚计划销售房屋面积100万平方米左右，往后量还要大，本地人口很难消化。”

而在海南省住房和城乡建设厅住宅与房地产业处处长陈武看来，今年海南最抢手的是三亚海景房，外地人士是海南购房的主角，这个格局短期内不会改变，会延续多年。