保险企业跑马圈地养老地产相关产品难产分析

保险企业“跑马圈地”养老地产 相关产品“难产”

近两年来，监管层逐步降低了保险企业投资门槛，扫除了保险资金进入养老市场的障碍。目前，泰康人寿、新华保险、平安集团、合众人寿等多家寿险公司已加快步伐在养老市场跑马圈地。了解到，险企在快马加鞭布局养老社区的同时，实际上也面临着诸多难题。

投资成本较高

2009年底保监会开始批准中国保险行业投资养老社区试点资格。自此以后，保险大军开始大举进入养老地产（专题阅读）市场。虽然监管部门放开了对险资的限制，但是保险公司进入养老地产市场仍有诸多难题需要应对。

首先是营利性保险地产的政策导向尚不明朗。申万研究报告显示，保险行业进军养老地产具有营利性质，冲淡了传统的集中式养老机构半公益的性质，因此国家政策的导向尚不明朗。保险公司介入地产开发不仅会受到开发资质等各种限制，进行养老社区的一级开发则更是难上加难。

二级获地也存在不确定因素。养老地产的用地性质一直没有明确规定，开发企业通常以住宅用地、医疗卫生用地或工业用地形式拿地，成本与普通商业用地没有差别，但养老地产回报期是商业地产的两倍，投资高却回报率低。北京昌平区目前已有的53家养老机构中，除少部分公办机构外，绝大多数为社会办非营利机构。北京市昌平区民政局表示，该区至少已有三年未审批新的养老机构用地。

因此，投资成本高、拿地难是险企进军养老地产面临的最主要问题。另外，目前国内养老地产的商业模式仍未成熟，挂钩养老社区的保险产品前景不明朗、 只租不售 也将可能使养老地产的回报周期被拉长至10年、甚至20年以上，加大了投资开发的风险。

相关产品 难产

虽然险资正积极投入养老社区，但是相关挂钩产品的前景不容乐观。去年4月份，泰康人寿推出 幸福有约终身养老计划 ，购买该养老计划的客户有入住泰康社区的资格。合众人寿随后也推出了一款与养老社区相关联的保险产品，对投保该产品达到一定金额的客户也提供入住养老社区的增值服务。

但是北京保监会自2012年起，前后两次对购买与养老社区 挂钩 的保险产品发出风险提示，建议消费者谨慎购买。

监管层的态度打乱了一些保险公司推出相关产品的步伐。新华保险官信息显示，该公司曾计划在去年6月下旬推出与养老社区挂钩的保险产品，其产品和销售政策会与泰康的保险产品有不同之处，此后便再无下文。昨日向相关人士核实，该产品目前仍未发布。

从多个渠道了解到，目前保险机构对推出挂钩养老社区的保险产品较为谨慎。目前相关产品多见于泰康人寿和合众人寿。

了解到，目前泰康与养老社区挂钩的 幸福有约 产品北京三期项目共计有3000份名额，目前已经销售了1000多份。早前有报道指出，从今年7月25日开始，合众人寿与养老社区挂钩的保险产品已经在全国范围内销售。开售两个星期后，保费收入超5000万元。

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