保障房扩容住宅紧缺缓解.DG

投资者中也引发了一场关于 自2006年以来的首次加息 的时间猜测游戏。万科的掌门人王石日前淡出万科的管理工作，前往美国学习，这似乎是处于严厉调控政策之下的房市风险增加的预兆。正是十多年前王石的建议被高层采纳，中国开始将房地产作为拉动经济的支柱产业来发展。而经济适用房供给却不断下降，从2001年最高峰的60.5万套，下降至2008年的 5.4万套。廉租房的供给量更是少得可怜。这是中国房价长期上涨的一个重要原因。

从2010年开始，中国保障房建设显著提速，这将结束中国城镇住宅供不应求的格局。不久前，温家宝总理在接受中国政府和新华联合专访时，首次明确“十二五”期间 600万套保障房的建设规模，加上2010年建设的580万套保障房，6年时间中国将累计建设近4200万套保障房，按每套房居住 人计算，可以满足约1.2亿人的居住需求。

国家统计局的数据显示，2006－2008年，中国商品住宅竣工面积分别为4.55亿、4.98亿和5.4 亿平方米。假设2009－2015年，商品住宅竣工量每年增长15%，则7年内，将再增加69.1亿平方米的商品住宅。到2015年，除保障房之外，中国城镇将有192亿平方米的住宅。

由于中国人口结构的问题，加上户籍制度、高房价等原因，中国农村劳动力向城镇转移的速度实际上在放缓。这也是今年用工荒问题格外突出的根本原因。1996－200 年，中国城镇人口比例每年非常稳定地提高1.4 或1.44个百分点。2004和2005年每年都只提高1.2 个百分点。2006－2009年城镇化速度进一步下降，城镇人口分别提高了0.91、1.04、0.76和0.90个百分点，2009年末为46.6%。假设2010－2015年，中国城镇人口每年提高0.8个百分点，2015年将达51.4%。截至2008年，中国有1 .28亿人口。2000年开始，中国每年净增人口跌破1000万并持续下降，2008年只有不到700万人。假设2009－2015年每年净增人口600万，则2015年，中国人口数量为1 .7亿人，其中城镇人口数量为7.04亿。扣除居住保障房的1.2亿人，其余城镇居民人均居住的建设面积为 2.9平方米。

这就意味着，从现在开始到2015年，中国将迎来一个住宅供需平衡甚至供大于求的拐点。城市住宅的价格几乎已没有继续上涨的空间。短期来看，最近一两年的供求关系更将剧烈地转变。

资料显示，2006－2008年，中国竣工的住宅分别为400万、440万和494万套，而2010和2011年，分别有510万和1000万套保障房开工。2010年商品房新开工面积增长40.7%，未来商品住宅的供给将大幅增加。并且一、二线城市的限购令和抑制投资需求的信贷政策短期内难以放松。简单判断，供给大幅增加的情况下，有效需求将下降，多数城市的住宅价格今年将有所下跌。(黄祖斌)