一份来自工信部2017年最权威的云计算行柔软

房地产下半程(1):农业地产概述

农创安徽

互联+农业、休闲农业创新创业平台

农业主题孵化器产业园特色小镇运营商

本文导读

什么是农业地产？是借农业之名圈地盖房卖楼吗？实则其并非如此，农业地产是农业'地+产'。 在对众多的案例进行研究剖析和实际项目操作，结合时下农业产业发展的需求、政府不断出台的新政等，相关机构都在不断探寻农业与地产相结合的模式，对农业地产有一个新的概念。所谓农业地产，是农业产业升级的一个必然阶段和必须配套，真正嵌入到农村中，结合'三农'问题打造，以农业产业为依托，以新型城镇化为导向，融合文化产业和旅游产业，结合养生养老、旅游度假、科普教育、农业体验、观光休闲、商务会议等功能，用一产联动二产、三产，达到三产联动的综合效应，是一种新型经济业态。

农业地产概述

1、定义

1989年，台湾大学通过系统研究，正式提出'休闲农业'的概念，并将其内涵概括为：农业与旅游结合在一起，利用农业景观和农村空间，吸引游客前来观赏、游览、品尝、休闲、劳作、体验、参与、购物的一种新型农业生产形态。而休闲农业地产则是以休闲农业为依托，在经营休闲农业项目时，引入房地产的经营思维，从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作，从而 更好地发挥项目优势，更加深入的挖掘产品的市场潜力。

而农业地产，是农业产业升级的一个必然阶段和必须配套，真正嵌入到农村中，结合'三农'问题打造，以农业产业为依托，以新型城镇化为导向，融合文化产业和旅游产业，结合养生养老、旅游度假、科普教育、农业体验、观光休闲、商务会议等功能，用一产联动二产、三产，是一种新型经济业态。

2、农业地产发展

资料显示，我国农村地区集聚了70%的旅游资源，休闲农业发展潜力巨大。集农业生产、农业观光、休闲度假和参与体验于一体的休闲农业，既可以开辟一条现代农业建设新途径，促进农民就业、增收，同时又能满足城乡居民休闲消费需求。

发展休闲农业是城镇化的一个重要途径，在不违背土地国有属性的基础上，将土地与新的资源、新的视野、新的管理模式融合，提高土地附加值，并把其兑现成可以消费的旅游产品和景观环境，然后发展衍生的房地产和休闲娱乐活动，这种新模式比传统的推土机式开发更接地气。

新型农业在带动区域经济发展、改善了生态环境的同时，也向当地农民提供了大量就业机会。农民把土地流转给开发企业用于建设农业观光园后，还可以在园区内继续从事蓝莓、茶叶的农作物种植工作。另外，由于开发征地而迁出原有住房的居民还可以得到补偿，住进全新规划的新型农村社区。这种做法实现了开发商和农民的土地共享，并使双方在产业链中均提高了收益。

20世纪90年代以来，中国休闲农业迅速发展。各界对休闲农业、乡村旅游的关注度不断提高，中国新农村建设及城乡统筹成为时下国家发展的重要议程，国家出台土地扭转等相关政策，农业、农村和农民将获得新的发展空间。同时，伴随着旅游和地产这两大行业的不断发展，在旅游市场需求和房地产企业逐利行为的共同驱动下，以旅游吸引物及其配套服务设施为导向的，结合户外运动、会展购物中心、休闲度假地产等多功能、全覆盖的新型土地综合开发模式形成，休闲农业与地产业相结合形成休闲农业地产的趋势愈加明显。如何使旅游经济和地产经济相融合，实现乡村旅游凭借旅游地产提升内涵，旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值成为一个新的亮点。休闲农业地产必然会成为未来建设、投资的一个热点。

农业地产兴起的三个重要关键词：

转型：旅游是一个朝阳产业，未来发展的空间和潜力是巨大的，旅游业已经被纳入国家战略中。很多房企集团有一定程度的路径依赖，从住宅地产向旅游地产转型相对容易。

融合：产业融合是旅游与地产发展的一条必经之路。以旅游业为产业引擎，以农民致富为目的，以生态友好和环境可持续利用为原则，以'一三融合'为策略

手段，构建内部相互协调支撑的综合性生态经济产业体系。

创新：房地产是城市化的见证者。中国的城市化进程推动房地产从城居走向郊居，未来将走进'旅居'新生活方式时代。

3.农业地产的优势

农业不仅给地产带来了乡村郊野的自然环境、农耕生活方式、在政策允许下，合理利用农业服务设施用地和非建设用地。发展农业地产的最终目标，是实现农民、政府、开发商、经营者、业主五方共赢（如下图）。一是政府推动美丽乡村建设，增加农民收入，拉动区域经济发展；二是业主回归乡村，体验生活、体验健康的生活方式；三是开发商文化的传承，融入项目中，增加核心吸引力，推动农业现代化，增加农业附加值；四是经营者增加收益，施展自己的创意才华；五是农民增加收入，增加就业机会，生活环境改善。

4.农业地产六大症结

时代背景与机遇

经济基础与市场需求，催生农业地产经济蓝海

1、开辟地产的蓝海

中国休闲度假需求进入快速增长期：据数据显示，2013年我国人均GDP接近7000美元，中国的休闲度假需求将出现爆发式的增长，休闲度假将逐步成为国人常态的休闲方式和生活方式。在天津、北京、上海、江苏、内蒙古、浙江、辽宁、广东、福建等地，人均GDP已突破10000美元，已完全具备农业地产规模化发展的市场基础与经济基础。

都市发展催生'归'乡情：环境污染的日益严重以及嘈杂的城市环境、紧张的都市生活，激发了人们对'生态乡野、回归本真'的原生态生活的向往，回归乡村、在乡村购置'第二居所'，成为都市人的田园梦。

但纵观中国农业旅游供给市场，大多还都是以简单的农业观光、采摘和浅显的农耕体验为主，缺乏深度农耕文化体验和高品味的农业休闲度假类型项目，发展农业地产市场发展潜力巨大。与农业相关的休闲度假项目在不断的增加，相对的传统景区在缩小。由此可看出，经济基础与市场需求催生农业地产经济蓝海。

2.新型城镇化建设的迫切需要

环境污染的日益严重以及嘈杂的城市环境、紧张的都市生活，激发了人们对'生态乡野、回归本真'的原生态生活的向往，回归乡村、在乡村购置'第二居所'，成为都市人的田园梦。

但纵观中国农业旅游供给市场，大多还都是以简单的农业观光、采摘和浅显的农耕体验为主，缺乏深度农耕文化体验和高品味的农业休闲度假类型项目，发展农业地产市场发展潜力巨大。

农业地产的核心价值是对农业资源的有效利用，农村基础服务功能的完善和融入，以及对农业产业的转化和提升。从城乡统筹发展和新型城镇化建设角度来看，农业地产是实现城乡互动和一体化发展的一种良好模式，也是实现习主席提出的'看得见山，望的见水

，记得住乡愁'美丽中国梦的主要途径。

3.创新升级复合发展是必然趋势

从2004年起至2014年，中央一号文件连续11年聚焦三农问题。从根本上说，我国土地资源有限而且利用率低，土地资源价值不能充分释放，传统农业产业的创新升级与复合型发展，是必然的发展趋势。但乡村自身存在着开发能力有限、思路狭隘、消费能力不足等局限，农业地产将企业资本、城市居民消费、新技术和新型产业引入乡村，实现土地资源的高效综合利用。

土地政策分析

1、研究农业地产的基础

国家最新土地政策把农村土地分为承包地和集体建设用地。承包地是农村集体所有的农业用地，也就是一般意义上的农田，所有权属于集体，承包权属于农户，这种承包关系是稳定且长期不变的，经营权可以是农户的，也可以抵押担保给他人，就是土地流转。因此，农民承包土地就具有使用权、收益权、流转权。

集体建设用地分为经营性建设用地和公益性建设用地。经营性建设用地，主要用于乡村企业建设等。公益性建设用地，包括集体公共服务配套建设，比如广场、幼儿园，还有一个就是宅基地。

2.政策转变

之前：如果农村经营性建设用地要走招拍挂形式，都必须先转国有用地。

根据最新土地政策，允许农村经营性建设用地直接入市，包括出让、租赁、入股等形式。但在土地用途方面有很多管制。

经营性建设用地与国有土地同地、同价。

探讨土地收益增值的分配机制，土地收益一定要反补农民。

农村宅基地一户一宅。

产业升级配套

1、产业地产中的农业地产

农业、文化、旅游、养生等都是产业地产的抓手，这几种产业融合发展是产业地产发展的趋势。在大多数情况下，农业地产'4+3'模式都可以融入其中，即'农业+文化+旅游+地产'与'产城相融+三区合一（景区、园区、社区，三区合一）+大园小镇'。

'4+3'模式中以农业产业为主体，融入其他产业配套，辅助性进行开发建设，景区、园区、社区互相支撑，融合发展，从根本上实现城乡互动、城乡平等、城乡共融。

在农业地产的开发中，先要做好产业规划和总体规划，把农业元素的挖掘、农业文化的提炼和农业向旅游的转化先做好，再来开发地产。只有可玩、可学、可体验的项目才能吸引人们来此，才能更好的带动土地的价值。

2.从农业产业本身来说

从农业产业本身来说，创意农业、休闲农业等与文化、旅游融合发展的模式已经兴起，农业地产是这些新型农业模式在市场发育过程中延伸出的休闲度假地产模式。

农业地产必须从农业角度切入，首先要围绕主题展开农业产业链条，进行农业模式再设计，形成核心竞争力，再融入地产。

农业地产的核心价值是对农业资源的有效利用，农村基础服务功能的完善和融入，以及对农业产业的转化和提升。

（未完待续）

唐山中医癫痫病医院

淄博十佳牛皮癣医院

动脉硬化能吃通心络吗

子宫内膜炎症状及治疗

痛经小腹痛缓解

防止静脉血栓药物