沉睡的资本这样被激活

整齐的花园别墅、带电梯的高层公寓，花草相间的绿地公园、设施齐备的健身广场、拎包入住的养老院，可以两车并行的道路 这是城市的一角吗？不，这里是福建省晋江市磁灶镇大埔村。

2015年，全国农村宅基地制度改革启动，晋江是福建省唯一的试点县。2016年底，晋江又被赋予 农村土地征收 和 农村集体经营性建设用地入市 两项改革试点任务。晋江市委书记、改革领导小组组长刘文儒表示，在城镇化进程不断加快、城市与农村统筹发展的今天，农村 三块地 改革将为乡村振兴注入新活力。

在改革的推动下，农村土地这块沉睡已久的资产，在全国新型城镇化试点的晋江，是如何被激活的？

一样的土地，不一样的面貌

20年前，在外面做生意多年、身家过亿的吴金程应村民之呼回村担任村支书、村主任。当时，大埔是个大村，拥有1200多户、超过5000名村民，区位优势相当不错，有实力的人家经商致富还盖了小楼。但是面貌脏乱差，全村有新房，没有新村，要路没路、要配套没配套，旱厕满街、污水横流；富裕的一户盖多宅、贫困的几户挤一宅。

改变这一切的突破口在哪儿？吴金程他们选择了新村建设。请天津市规划设计院作了统一规划，一场长达15年的旧村改造分为5期，逐年展开。住宅方面，百余座独栋或联体的别墅、10余幢18层的单元楼；配套方面，小学、幼儿园、养老院、健身花园；基础方面，道路、公厕、电线下地、污水管、燃气、络、停车位、店铺 就像是被施了魔法，大埔村逐渐从里到外焕然一新。

当然没有什么魔法，秘密就在于土地，土地的关键又在于钱。村委会哪来的钱改造？村民如何支付得起新建？这正是吴金程要说服全体村民的地方。

吴志明就是当初的 钉子户 之一。 我原来的房子占地 00多平方米，而且新建没几年。你们的别墅占地115平方米，补偿才40多万，亏死了。 这是他的算法。吴金程登门给他换了个算法： 面积是减少了，新房也没住几年。但咱们这么改造完，你建议的绿化、公园都有了；你最想要的停车位有了两个；这些都是村里的投入，光电线下地一项村里就花了2000多万。你再算算，是亏还是赚？

吴建国是刚刚才结束的第五期的改造户。他没选别墅类型，选的是高层公寓类型，原因是为了两个儿子。

晋江多年位列全国百强县市前十名，但能达到像吴志明这样的宽裕型农户毕竟不是多数。为了能照顾到更多像吴建国这样的普通型农户，从一开始，大埔村走的就是构建多元住房保障体系之路。他们规定，凡是选择高层公寓类型的，可按照原有宅基地面积，进行1∶2置换。吴建国看中的就是这一点，他的老宅180平方米，置换后，他自己要了一套146平方米的单元房，大儿子和小儿子各分一套146和96平方米的单元房，面积超出的部分，按每平方米1800元补差。多年来父子两代三户挤一宅的 心病 终于解决了，才花了8万多元。

又是补贴基础配套公益建设，又是满足改善每户村民住房需求，村里赚到啥了呢？

通过宅基地退出和置换机制，大埔村净增126亩建设用地，建设了总长5公里多的道路、上千平方米的绿化面积以及村民广场、商贸中心、幼儿园、养老院等一大批公共设施。为此先后荣获 全国美丽乡村创建试点 和 全国先进基层党组织 。

对于市国土局来说， 赚头 更实惠。通过资产置换、货币补偿等多种模式下的宅基地退出探索，目前全市共腾退宅基地 748亩，节地率达到 7%；同时还有2.57万户群众解决了住房需求。全市新型城镇化建设，与农村土地制度改革的思路一致，不管净增多少土地，都以满足群众公益为重，不以政府土地财政为主。在此期间，晋江历史上最大的城市旧改项目 梅岭组团改造时，政府土地出让收入120亿元，而投入的各种补偿特别是绿化、公园、传统文化保护配套则达到150亿元！

刘文儒说： 地，不增用一分。住房解决、环境提升、配套完善。这就是晋江赚到的。

一样的土地，不一样的资本

闽人善贾，一点没错。磁灶镇的东山村更是如此。东山村与大埔不同有的商家为保证二次销售，村小人少，只有1000多人，85%以瓷砖销售为业，全村瓷砖年销售额过亿元，占地80亩、拥有 00多个店面的东山村二级建材市场，规模在全省排名第二。

张金剑今年 岁，已经做了10多年生意。做商贸要占用资金，小张从父亲手中接下生意后一直想不断做大，资金成了最大障碍。为了贷款，他认识了柯子汇。小柯是晋江市农商银行部门经理，在他眼中，整个东山村都是极为优质的客户。

一头求贷，一头盼贷，两好凑一好了。可中间又有个障碍此次进入政府机关见习的大学生是经过资格审查后，没有合规抵押物。2016年底，晋江农商行与国土局合作，推出了 农房贷 ，农民住房财产权成为有效抵押。

凭借瓷砖产业，10多年下来，东山人富民安。新村建起28栋别墅、220多座三层商住楼，还有100多套外来工公寓。既有成熟稳定的产业，又有国土部门统一确权的证件， 农房贷 对东山村批量授信，而非单独抵押，利率降低，更方便的是不用担保了。

依靠 农房贷 的支持，张金剑的经营规模超过父辈，去年新增加了海外订单。来自菲律宾、南非等地的订单量，占到总销售额的约10%。

不只是贷款额度从原先的40%提高到60%，过去的农房评估环节，现在也不用了。单这一项，就能为群众每笔贷款省去资金成本2000元。 国土局副局长陈英俊说。

至2017年底，东山村已发放 农房贷 2 笔、1200多万元。受益的不仅仅只有东山，全市共发放农房抵押贷款12.5亿元，10家金融机构参与。

据统计，有了东山村的模式，再加上农村电商配套，全市至今培育出6个 淘宝村 ，2万农户拓宽了增收渠道。

眼下，晋江进一步探索推动宅基地从村内到全市范围内跨村流转。 这样的话，能让农民住房的资产属性更加明显。 柯子汇充满期待。

一样的土地，不一样的操作

推动多元化住房保障、个人资产变资本， 农村地改 能为村集体带来哪些改变？

洪水平一直在想这个问题。

老洪是金井镇围头村党支部书记。围头村独有的滨海、渔村等要素，是发展旅游的优势，可围头也有短板，它远离市区，基础硬件还不够硬。 最起码得先建个星级大酒店。 老洪念头一起，呼应便来。围头村在外经商的乡贤们正有回乡投资的意愿，看好围头旅游。

真正的、最大的麻烦，也出现在这里。多年前，围头村民曾小打小闹搞过农家乐，没弄出大太动静，结果店关了、房废了、地荒了。如今，你情我愿的双方都看中了这块总面积 495平方米的地块。地块不是很大，权属关系却异常复杂。如果按照过去的办法，国土部门要先收储、再报批、再招拍挂。 程序、时间会拖很长，至少一二年。 陈英俊说。

我们不是为了卖地，而是为了引进一家企业，能够真正按照我们的设想投资发展旅游产业，而且土地所有权依旧能够归集体所有。如果这家企业不真心投资，我们也能再去找别人合作。 洪水平说。

既要以土地招商，又不出让土地所有权，有这样的好事？

有！这就是晋江的集体经营性建设用地入市改革探索。首先，入市的主体必须是村集体经济组织，或村集体授权的股份合作社；其次，无需再走收储、上报的路子，只需要最终由晋江市政府批准即可。晋江规定，不管最后这块地是商业用地还是工业用地，出让后的收益70% 85%都返还给入市者。

2018年2月，围头村这块 495平方米的土地迎来新的开发者。晋江市恒禾海景酒店有限公司以260万元如愿拿地，围头村村集体获得了182万元收益。全村4000村民为此投票，同意率达到98%。同时，根据改革政策，还可以为地块竞得人抵押融资。

产权不是国有出让性质的，投资者为什么愿意接手呢？

开发者表示： 我们就是实实在在来投资发展的，而不是为了炒地皮。村里的想法和我们一致，时间又能省出这么多，很值得。另外，这种地的基准地价，是按照国有建设用地基准的90%来确定的，很实惠。

有了这第一宗商服用途的集体经营性建设用地入市成功经验，晋江市在全市范围内摸了类似情况的家底。刘文儒表示： 目前约有5100亩的土地存量，用好这些存量，既是城市新的发展空间，也是群众获益的新增长点。

《 人民 》（ 2018年05月06日 09 版）