专家建议慎选房产类型谨防利润透支.鼓励

王芳洁

目前北京市场呈现出一种怪现象，首先是交易量极度萎缩，2月份北京市多个区域销售量骤然下降，其中整个宣武区仅销售了1套，西城区则只有12套，高档住宅云集的顺义和海淀，也分别仅有64套和1 1套。在此前提下，北京房价依然表现出坚挺，除了个别楼盘全国范围内的折让外，很少有打折的项目。

按照常识，房价上涨必然有“摸天花板”的一天。作为一种具有投资属性的产品，其售价越高，后期获利空间越小。“凡买必涨”的时代可能已经过去，很多人开始挑剔房屋投资产品。

利润哪里去了？

就当前商品房销售是否存在暴利的问题，全国政协委员、江苏社科院院长宋林飞在两会期间接受媒体访问时表示，国际上商品房市场平均行业利润一般为5％到7％，上限未超过14％基本都视为合理利润。而我国商品房市场平均行业利润已经达到了15％~ 0％，从另一个侧面来说，很多房产从其作为新房销售时就被透支了价值，这让房产后期再出售时的升值空间受到了一定阻碍，尽管由于近两年房地产价格上涨较快，这种阻碍还不能够完全显现出来，但从中长期升值情况来看其势必会越来越明显。因此，确保房产升值问题，其实是绝大多数房产消费者需要面对的一个课题。“链家地产”市场研发中心认为，确保房产未来保值升值可以考虑中大户型产品和重点学区的“片区房”。

中大户型不可替代

如果不是打了这两个栏据“链家地产”统计数据分析，在二手商品房市场，90~120平方米二首房比重，在各档位中所占比重最大。“链家地产”市场研发中心认为，与中小户型受限价房等保障性住房的冲击不同，中、大户型二手房在市场上几乎没有同类型替代品，同时又具备较高的需求和购买力；其次，中高档住宅受贷款紧缩和宏观调控政策影响很小，购买力受到冲击的现象微乎其微。再次，由于“90平方米70％”政策的限定，未来中、大户型将比较稀缺，，同时又具备较高的需求和购买力。基于此，未来90~120平方米中、大户型的升值空间将较为广阔。

“片区房”升值长久

据“链家地产”统计数据分析，属于重点学区的“片区房”比周边同品质房产价格要高出15％以上，价格年平均涨幅也要高出5％左右，使得两者之间的价格差距仍在逐渐拉大。“链家地产”市场研发中心认为，尽管地铁周边房、商圈周边房今年的升值情况也非常显著，但是重点学区“片区房”与其有本质的不同：首先，不同于地铁周边房往往在轨道建设前期及初期升值较快，之后却表现后继乏力，尤其可以预计待规划中的9、6、14号线等落成，轨道交通将“同城化”，优势也就逐渐暗淡，而重点学区房相对普通房产的优势将一直存在，并且随着教育资源越来越被重视，这种优势将更加明显；其次，近年传统商圈房产价格已到达相对高位，出现“滞胀”现象，而新兴商圈在与传统商圈房产价格逐渐逼近的同时，投资的不稳定性也比较突出，而重点学区“片区房”的投资稳定性相对要高得多，一直处于稳定升值的状态。

最后，“链家地产”市场研发中心认为，由于今年房产价格的飙升，使商品房被透支的价值这一因素被广大房产消费者忽略，因此从中长期来考虑，应该慎选房产类型，确保房产长期的保值和升值。

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