房地产租赁市场出现供需两旺的局面柔软

房地产市场调整刚刚开始，但是土地市场已经进入深度调整阶段了，具体表现特征是土地市场放量与去年同比下滑大多超过60％。土地市场收入锐减，这对依靠土地财政收入保持增长的地方政府来说，大幅度缩小的土地财政收入，使得地方财政收入锐减，直接导致地方政府的投资，消费锐减。从这个角度来说，土地市场的大幅度萎缩，第一受伤者是地方政府。

对于习惯性做乐观性财政预算的地方政府来说，在去年土地市场的高烧中，烧坏的不仅仅是所有投机资本的大脑，地方政府也是严重受伤者。因此去年地方财政收入激增的情况下，大多数地方政府在做年度预算的时候，会保持适度扩张的财政预算。在这种体系下，地方财政的支出是按照地方财政的收入来进行设计的，因为去年土地收入的超常规发展，不可避免的形成地方政府对今年土地收入的乐观预期。因此在设计今年支出的时候，预算往往是按照相对较高的收入来预算支出的。

在乐观性财政支出体系中，政府往往是加大基础设施投资以期望通过投入来增加产出，因此在乐观年度的预算中，在政府的基础设施工程上量更大。而这些工程，在政府出面，往往形成刚性市场，因为政府在市场中毁约的代价巨大。因此地方政府只有在迫不得已的情况下，才会选择毁约或者违约。

政府毁约或者违约还会涉及到一个地方政府的政绩考核问题，过多的烂尾工程必然会影响到地方政府政绩的评定，同样也会影响到地方政府官员的仕途，同时如果一旦重大工程项目设计到灰色收入问题，对于有问题的地方政府官员来说，烂尾工程就是一个定时炸弹。因此想方设法抱住地方政府经济增长，不仅仅是一个经济问题，同时也涉及到一个政治问题。这就是当年小平同志对中国经济的评价：中国经济增长如果低于8％，那么中国就会出乱子。虽然小平同志这句话是很多年讲的，在今天也不一定经济增长低于5％就会出问题，但是这话在另外一个侧面是对今天地方政府救市动机的一个深刻解读。

地方政府救市，因此在今天看来是一种必然。因为只有当一个个体在拯救自己的时候，才表现得更为坚决，而少有顾虑。在今天地产市场行情持续下滑、土地财政的收入还将继续恶化的时候，因为土地财政以及由房地产带来的税收持续下降，将会危及到地方政府另外一个底线，就是地方政府生存底线。这些年因为经济增长相对比较快，但地方政府机构膨胀的速度甚至更快，有些地方政府机构增长已经远远超过经济的增长，地方财政收入不够地方政府的行政开支了，况且还有必要的基础设施维护与基本建设。因此当前地方政府救市的第一大动作是摆脱自己的困境。

因此房地产企业如果自身是基于生存考虑，这个时候需要摆脱与地方政府利益纽带的思维，寻求独立性生存的思想。现在这个时期，地方政府同房地产商的利益，已经不再是唇齿相依的关系，而是谁先生谁先死的关系。也就是地方政府和房地产企业在生存关系上表现出明显的典型的同生同死关系，但存在着时间的递延关系。这种递延关系会间接的衍生商业关系和竞争关系，因此商业不道德会在房地产商和地方政府之间滋生。

当然作为地方政治的管理机关，尽管存在着种种弊端，或者存在着种种的作为过错。但是我们认为，地方政府救市对于当前的房地产市场，甚至当前的中国经济仍然是利大于弊。覆巢之下无完卵，如果大树都挡不住，那么小树苗就会被飓风刮得无影无踪。

当前地方政府如何救市，这确是一个值得探讨的方法。我们认为地方政府要救市，有两个简单方法，一是现在的房地产危机从某种程度来说，是一个供应过度的危机；将一个供应过度的危机要摆脱的简单方法就是减少供应，因此政府可以用延缓房地产市场供给的方式，压缩短期放量的态势，给现在仅存的刚性需求以信心，支持刚性需求的持续放量。在压缩放量的这个策略上，地方政府可以做的方式很多，一是加大土地回收力度，对于到期不开发的土地坚决回收，这样可以坚定的告诉市场，整个行业的土地成本不可能再降，同时放慢开发审批速度，让市场供应量趋紧，制造一点信心问题，这样可以有效延缓一下供应过剩而造成的开发商跳水，让整个市场的信心不至于继续下挫，形成局部避风港的效应。

第二个方面是地方政府可以用转移注意力的方式，让市民的眼睛和媒体不要只盯在房价上，要出台政策或者想出办法让市民对城市未来充满信心，达到远期信心和近期信心的一个平衡作用，这样才能有效缓解当前市场的危机。而一味的通过经济杠杆去撬动这个市场，给人的感觉是此地无银三百两的意思，而且通常民众的想法都会和地方政府相反。因此地方政府任何经济的救市现在看起来都不太可取，这样反而可能起到负面的刺激作用，加速房产市场的下挫和恐慌。

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