老牌国企发展之困深振业半年业绩解析

8月2日晚间，深振业发布半年度业绩报告，截至6月 0日止，深振业完成营业总收入10.687亿元，同比增长 7.1 ％；净利润1. 086亿元，同比增长 2.28％；基本每股收益0.1 2元，同比增长 2.00％。

上半年，深振业商品房销售收入10.5亿元，同比增 7.65％；物业出租1782.94万元，同增12.14％。

在报告期内，深振业整体毛利率为44.99％，比去年同期增长7.1 ％。主要是由于结转面积增长，相应的结算收入、成本增加，同时各项目所在区域及定位不同，毛利率各不相同，本期结转收入中宝洁联合利华即将提价 洗涤类涨幅10%左右，毛利率较高的振业城四-五期所占的比重高于去年同期。

另外，深振业房地产开发与销售工作进展顺利，振业城六-七期、振业峦山谷花园二期、惠阳·振业城二期G、H组团、商务中心、西安振业·泊墅一期、天津·新博园等项目工程进展顺利；惠阳·振业城二期D组团、长沙项目、西安振业·泊墅二期仍处于前期筹备工作当中。

公告显示，深振业上半年累计合同销售面积1 万平方米，累计合同销售金额17.14亿元，累计回笼资金17.8 亿元。

深圳占九成

目前，深振业主营业务收入92.89％来自于广东省深圳地区高效快捷国内一些站推广公司外链团队甚至达到了1000人以上。。据了解，92.89％的主营业务全部来自振业城六-七期、振业峦山谷花园项目。

相关资料显示，振业城项目占地总用地面积41.67万平方米，总建筑面积54.18万平方米，其中，住宅建筑面积49.8 万平方米，建筑面积2万平方米，幼儿园面积7200平方米，学校面积1 000平方米。

该项目整体分为五期开发，一期在06年已开发完毕，2- 期2007年10月15日开工，期为纯大户小高层、高层平层和复式，面积在200- 50平米。

其中2- 期的物业类型为别墅和洋房。别墅区住宅类型有湖滨住宅、联排住宅、叠加式住宅，面积从110平米-450平米不等。200平米以上的叠加别墅为辅、280- 70平米左右的联排别墅为主、以及少量双拼别墅的产品结构。

振业城二五期云顶项目，于今年5月22日开盘，共推售69套房源，户型面积均为2 平米，价格为 000元/平方米左右。据悉，截止当天中午时，推出的房源已被抢购一空。目前在开发的为六-七期。

振业峦山谷项目总占地面积约为20万平方米，总建筑面积约为54万平方米，分两期开发。其中封顶的一号地块占地面积约为10万平方米，建筑面积约为 0万平方米，共有1 栋 422户。目前二期已动工，据悉，二期是高层、洋房、别墅的混合社区项目。

实际上，这两个项目在整个2010年对于深振业而言，也是最为重要的收支来源。据深振业2010年销售业绩显示，集团收入结构中深圳占到80％，主要来自深圳的振业城和振业峦山谷项目，其中振业城毛利55％左右，峦山谷项目毛利18％左右。

老牌国企之困

虽然上半年无论是增长还是净利润都取得了较好的业绩，但按深振业今年 0亿的销售目标，也才仅完成了1/ 。

对于下半年的发展计划，深振业表示，下半年公司将及时调整公司的经营策略；在市场营销、产品品质、成本控制、资金使用等方面加强管控力度；并将积极参与保障房建设。

不过，在调整经营策略的同时，深振业也坦言，房地产政策逐步趋严和货币政策持续收紧，对房地产市场产生较大影响。

对此，中银国际指出，2011年在更为不利的宏观调控环境和可售资源未有增加的情况下，预计深振业的销售不会有太大起色。销售如无超预期表现，且目前负债水平偏高，公司很难提升其扩张速度。

众厦地产总经理助理林晓华亦表示，从目前看，深振业全年销售应该不会有大的变化，主要是由于深振业本身体制属于地方国企，拿地或者发展战略都会受所限制，融资方面由于项目周期和汇款过长，也不受青睐。

“目前深振业在深圳的项目基本都是2006年左右拿的，当时主要通过行政划拨和旧改取得，很少是通过公开市场。”林晓华指出。

林晓华还认为，作为国企，深振业本身在经营方面不会有主动创造的欲望，所以不具备做大的诉求。