经济工作会议房地产内容没有卵用三.DG

经济工作会议房地产内容“没有卵用”，2016“三年低一回”？

所有房地产从业人员都期待经济工作会议能够有刺激房地产的政策出台，这样可以在2015年暖冬的基础上，2016年也能出现开门红。

从目前的市场基础看，所有人都已经非常清晰的看到了，房地产发展的分化：1二线不准再加码政策已经非常活跃，以深圳等为代表的一线城市已经疯狂，而三四线则泥潭深陷。

分析政策内容：

1、期待农民工来扩大有效需求

要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，买通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们构成在就业地买房或长时间租房的预期和需求。

伟哥点评：曾经伟哥梳理过，我国在城镇化快速发展过程中存在一些突出的矛盾和问题，包括：大量农业转移人口难以融入城市社会，市民化进程滞后，户籍人口城镇化率与常驻人口城镇化率水平差距逐年扩大，2013年两者相差17.80个百分点，较十年前扩大6.97个百分点；“土地城镇化”快于“人口城镇化”，《国家新型城镇化计划》数据显示，2000年至2011 年间城镇建成区面积增长76.4%，远高于城镇人口50.5%的增长速度。

那末出现农业人口难以融入城市的主要原因是什么？房价。尽人皆知，全国除了少数一线城市外，其他城市包括大部分二线城市及三四线城市，落户的较大难点是有产权的房屋，也就是说能够买得起房屋的，已基本都落户，而现在没有落户的，大部分是无力买房的。期待没有购买力的这部份人救楼市、去库存，可能只是想的比较美好。

城镇化进程将进一步加快2、公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构*者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

伟哥点评：这一条更是奇葩轮，全国租赁需求比较完善的区域都位于一二线城市，这些城市不存在库存过量的现象，房价高企，库存商品房用来出租的**非常低。企业经营必定是依赖改变房屋居室设计，成为群租房、类群租房、这种情况下，对消化三四线市场的库存没有任何帮助。

3、要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调剂营销策略，适当降低商品住房价格，增进房地产业吞并重组，提高产业集中度。

伟哥点评：首先，鼓励降价不如鼓励银行让利，对于房地产依然*化的现实来说，降价意味着*需求离场，前期购房者打砸售楼处，从过去的历史经验看，降价的开发商售楼处都没有得到保护。这种情况下，谁敢降价？

提高产业集中度就可以去库存？三四线城市不解决人口流出的问题，房地产政策效果有限。

4、要取消过时的限制性措施。

伟哥点评：目前看，全国少有还在履行的限制性政策只有贷款套数的限制和一线城市的限购了。从这两点来讲，基本取消的空间都不大，也不需要，你能够想象取消限购的深圳、北京价格会涨多猛吗？

而且如果一线城市取消限购，对于二线、三线、4线城市来讲，更是灾害，大量资金更容易流入到相对安全的一线城市。

其实对于房地产市场来讲，现在看，1二线依然是绿洲，三四线已经无解，降息降准降首付依然是未来的政策主基调。但用处越来越小。

房地产市场一直是螺旋式发展的：

一线城市如盘山公路，车多挤着向上走，也有人掉悬崖（失去理性的土地市场是较大风险）；

二线城市如乡村小路，挑选地方很关键，有路边风景，也有满目疮痍；

三线城市如沼泽泥潭，除有特别大利好，大部分市场已经*多余，竞争白热化。

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