高考加油地产国五条细则调控升级地产股进入中期调整魏家

地产：国五条细则调控升级 地产股进入中期调整 201 -0 -0 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

1.事件：

月1日傍晚，国务院办公厅下发了关于继续做好房地产市场调控工作的通知，俗称"国五条"细则。在内容上，有不少超预期的方面：限购覆盖城市全部行政区域；房价过快上涨城市需提高二套房首付和利率；需缴纳个人所得税的，应依法严格按转让所得的20%计征。

2.我们的分析与判断（1）"国五条"细则传递出强信号：政府调控决心不变此次"国五条"细则超市场预期，也向市场传递了一个很强的信号，即政府对房地产的调控决心不变。之前2月20日公布稿时，大家一致的反映是低于预期，购房者和开发商对此都预期不充分。此次，楼市调控细则超预期的内容主要表现在：个人所得税严格按照转让所得的20%计征；严格执行住房限购，限购区域覆盖城市全部行政区域；房价上涨过快的城市，进一步提高第二套做让用户依赖度高但是成功赢利的周期相对来说会比较长的站呢?相信许多站长也面临过与我同样的问题住房贷款的首付款比例和贷款利率。

（2）政策调控或误伤部分改善需求，主要城市楼市成交或降15%我们认为，新政细则会使得楼市需求会受到抑制，尤其是改善性需求；楼市也会产生结构性差异，即市中心由于税费较高而变得冷清，而郊区楼盘则大多以首套需求为主而相对活跃。对二手房而言，在地方的细则出台之后，由于税费的增加，买卖双方成本都大幅提升，二手房市场可能会有一个冰封期。对于新房而言，尤其是以"北上广深"为代表的一线城市的楼市，由于二套房信贷政策很可能收紧，购房门槛和成本都将上升，估计201 年全年主要城市的楼市成交量可能会下降15%至20%，中期来看（三至六个月），"国五条"细则对楼市需求释放是偏空的。

.投资建议此次"国五条"细则超预期，预计影响15%的楼市需求；而各地方政府的楼市调控细则也将在未来的一个月内出台，一线城市政策可能会更为严厉，楼市和股市都需要得到反映。因此，我们继续维持谨慎的观点，房地产板块会有所调整。通过NAV合理折价率的测算，我们重点覆盖的公司的股价极限下跌空间平均值约为17%。

对个股而言，我们认为会继续分化。相对较好的还是房价泡沫小、涨幅小、产品定位于刚性需求的公司。比较而言，我们看好万科、保利地产、荣盛发展、南国置业和华夏幸福。