行业地产房地产行业

地产：房地产行业-疑窦丛生的保障房 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告关键点：

&目前较高的保障房投资相对往年是否存在统计口径的差异值得怀疑。

&1. 万亿元投资规模意味着地方政府土地出让收入基本上完全用于保障安居工程。

报告摘要：

有报道，住建部指出明年加大保障安居工程的规模，明年保障房及棚户区改造达1000万套，相对于今年580万套的规划大幅增长。估计投资规模超过1. 万亿元。我们认为完成这一任务的可行性，以及对于整个房地产投资的拉动力量都比较可疑。我们主要基于以下理由：

其一、今年迄今为止报道保障住房完成情况明显好于往年，似乎显示政府的确有所行动，但是我们对此数据表示困惑（关于具体计算见最后）：这意味着 季度新开工和房地产投资如此之高有较大部分为保障性住房的支撑，私人投资则并不旺盛。然而从同期土地购置（保障性住房应该较少涉及土地购置）来看，并没有明显下降，而无论从逻辑上看还是从历史数据看，土地购置与商品房的投资趋势同步。此外，从 季度上市公司购置商品的现金流支出看，也只是较2季度略有回落。因此，目前较高的保障房投资相对往年是否存在统计口径的电监会13日发布抢修电指挥部抢修简报（二）_中心_()差异是值得怀疑的。

其二、1. 万亿元的投资（主要为地方投入）规模意味着地方政府土地出让收入基本上完全用于保障安居工程（前提是土地收入还能达到2009年的高峰）。而土地收入一直以来是地方政府用于基础建设甚至补贴地方公共支出的重要资金来源。如此大的投资，要么意味着地方融资平台重新大量向银行贷款（在贷款总额度可能严格控制的2011年，这意味着大量挤出其它行业贷款需求）；要么意味着停止或中断其它大量政府投资项目。而这两种可能性都较小。

此外，迄今为止，即使部分在保障住房融资层面考虑相对全面的城市，对于保障住房，尤其廉租房完工后，长期维护支出的来源也并没有给出明确的方案。

然而从香港经验来看，在考虑维护、折旧以及相关人员薪资等经常支出后，持有廉租房利润率为-14%左右。必须依靠物业出售及商业租赁融资（即长期间接的土地财政补贴）。而国内显然还没有这样的长效体制。

附：保障房数据的估算：国内几家大型传统租赁公司正是基于对政策的忌惮

关于保障性住房的建设情况，由于没有官方系统性数据，我们只能部分侧面了解。根据先后显示，1、国家统计局数据显示，月份，全国保障房投资额为4 .19亿元，同比减少1.7%。2、住建部表示，今年1至9月，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造开工520万套，占年度计划580万套的90%。

需要说明，1如果为真，那么意味着几乎所有的开工及投资都来自 季度。

出于谨慎，我们怀疑误将中央投资（即中央政府拨款）作为全国投资，因此对其绝对额4 亿元并不采信。但尝试按照增速算（假设全国投资进度与中央财政拨款进度一致），即上半年投资同比下降1.7%。2009年全年保障住房及棚户区改造为 0万套，如果按照上半年开工40%计算，则2009年上半年新开工不超过150万套，而今年上半年更低。依此估算，今年 季度开工至少 70万套，即大约2.2万亿平方米。而今年 季度全国房屋新开工 .9亿平方米，扣除保障房，则商品房开工仅1.7亿平方米，即同比下降 0%以上。