行业房地产信托卷土重来发行数量效益双提升

2010年以来房地产信托发行及收益统计 数据来源：财汇资讯。好买基金研究中心整理。数据截止2011年3月8日。

从单月产品发行数量和规模上来看，房地产信托数量在去年11月之前呈逐月走高之势。虽然在去年8月，银监会发布《信托公司净资本管价格为999元宝理办法》，对房地产信托业务制定了较高的风险系数，但从房地产信托发行数量上来看，此举并没有对房地产信托发行带来明显的影响。去年7月—11月，房地产信托不仅数量一直保持在每月50只以上，单月募集规模也普遍在100亿元以上（10月因为国庆长假因素，募集74.94亿），9月更是达到了211.73亿元的高点，当月，一些规模巨大的信托出现，如平安财富佳园19号募集规模达70亿元，中信天津武清土地一级开发项目、2010年中诚信托北京通州荷花塘项目等四款产品的募集金额均在10亿元以上。在随后的11月，银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，进一步规范信托公司房地产信托的风险控制能力，不少信托公司才暂停了产品发行计划。房地产信托的发行量也在去年11月达到单月67只的高点后，开始走低，今年2月触及27只的低点。然而，在沉寂三个月之后，3月，房地产信托产品又有逐渐复苏的态势，3月的第一周就有26只房地产信托发行，很可能自此迎来一波房地产信托发行的小高潮。

数量效益双提升

虽然银监会多次发文规范房地产信托业务，但房地产信托发行势头未减，主要有两点原因：其一，从信托公司的角度，房地产信托短期内还是信托公司重要的一块业务业源；其二，从开发商的角度，房地产信托也是开发商在信贷、楼市双极寒中，维持资金链的重要渠道。

从收益率角度来看，房地产信托整体的收益率也在悄然升高。从平均收益率来看，2010年初，房地产信托的平均收益率基本在7.5%左右，5月以后提高到8%以上，今年以来，1月、2月、3月（3月8日之前）平均收益率更是达到了9.40%、8.77%、8.98%。从最低的收益率来看，流动性的紧缩，使得房地产信托的单月最低收益率迅速提高，在2010年10月之前，房地产信托的最低收益率普遍在5.50%—6.00%之间，10月之后达到了6.60%，今年以来的最低收益率则均在7%以上。而从最高收益来看，今年2月之前呈大幅的提升，过去两个月的最高收益率都达到了11.5%，分别是中信信托发行的中信鼎丰北大方正盈丰股权投资项目和深圳南联旧改项目。但3月的第一周，仅有华宸信托的金诚（1101）号与新华信托的重庆金阳水岸香榭项目两个产品，达到了10%的最高收益率。从信托产品的设计角度来看，高的收益率往往意味着更高的风险，最高收益的降低，也表明了在银监会不断的提示风险中，信托公司对房地产项目审核得更加严格，引入风险较低的项目，使得信托最高收益率降低。

其实，这次房地产信托产品发行再次全面爆发，与以往大有不同。一方面，准备金率上调及楼市调控深入，令房地产市场的整体流动性趋紧，到信托公司谈合作计划的开发商络绎不绝，加上通胀的预期，使房地产信托项目收益和数量双双提升，而且信托公司目前挑选项目的余地较大，在风险的考量上也更加谨慎，信托公司更有机会选择资质优秀的房地产企业，并在股权质押、抵押物、抵押率、担保条款、连带条款上做更好的考虑。这样一来，房地产信托在整体收益率提升的同时，平均资质或也有所提升。但我们不能忽视的另一方面是，随着国家对房地产市场调控的不断深入，房地产行业景气度下降，投资人在挑选房地产信托时，也应更加谨慎，不要以预期收益率为第一考虑因素，要更多关注贷款企业资质和财报，关注相关抵押担保条款是否充足等。

（罗梦 好买基金研究中心）

插排：随着国家对房地产市场调控的不断深入，房地产行业景气度下降，投资人在挑选房地产信托时，也应更加谨慎，不要以预期收益率为第一考虑因素，要更多关注贷款企业资质和财报，关注相关抵押担保条款是否充足等。