月14日柔软

最近在杭州的一场土地出让会上，参会的开发商拿到了一份名为《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》（简称《通知》）。《通知》明确提出，“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，‘从零开始’竞投配建安置用房或保障性住房面积”。这意味着，土地出让出现高溢价率时，“价高者得”这一规则将不再适用。

据第一日报报道，16日杭州市国土局一位内部人士称，确实有这一政策存在，主要为了在控地价的同时加大保障性住房建设力度。“当拍卖价格达到一定限度，就不再让开发商加价，进而用房企愿意配建保障房的量来决定谁最终获得土地。”

对于杭州土地市场溢价率设置上限，同策咨询研究中心总监张宏伟分析称，虽然限制了溢价率，但起拍价的制定还是“灵活的”，这一政策本质上也可以算是“数字游戏”，如果起拍价就定得很高，限制高溢价就意义不大了。

新政“有备而来”

上周四，杭州主城区10月份的推地序幕拉开，当天共有5宗土地集中出让，底价总计 0.4亿元。最终，5宗土地都顺利找到“婆家”，出让金约 7.68亿元。其中，两宗底价直接成交，三宗低溢价拍出。

不过，成交活跃的杭州土地市场，溢价率低背后或另有隐情。

2011年2月28日，杭州市政府出台的《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》中规定，2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。其中涉及的宅地出让就是采取设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为竞报保障性住房面积的规则。不过，以上规则只适用于涉及有保障性住房的宅地，而且当时对于“价格上限”也没有统一的数值标准。

就在今年7月19日，国土资源部下发的《关于进一步严格房地产用地巩固房地产市场调控成果的紧急通知》称，市县国土资源主管部门对可能出现高价地的要及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案。对预判成交价创历史总价最高，或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。

显然，这次杭州低调潜行的土地市场新政并不突然，而是对上述国土资源部“7·19”文件的具体贯彻执行。只不过是，杭州在这次的具体执行中将范围扩大至所有宅地，同时划定了“49%”这条红线。

据报道，该《通知》8月份就已出台，但却并未被外界所熟知。参加土地出让会的一位开发商还称，“只有近期去报名拿地的开发商才拿到这份文件，知道新出了这样一个政策。”

对此，浙江一家上市房企的负责人表示，此前确实听说了这个政策，但其并没有见过具体文件。

中国房地产研究院执行院长陈晟分析称，“溢价率超过50%就必须到国土资源部备案，地价高了，地方政府也不好交代。”

解决保障房筹资难？

约谈，推迟出让，限定总价溢价……进入下半年，在严控高地价与高房价之间的传导效应上，地方政府可谓不遗余力。

此前，北京市国土局临时对万柳地块设置最高26. 亿元的限价（溢价率为40.9%），竞拍价“涨停”后，开发商比拼的是愿意提供的回购房面积，最多者胜出。7月10日，经过一个半小时激烈的竞拍，中赫置地最终以26. 亿元外加配建16400平方米回购房面积的代价，摘得了万柳地块。

近期，由于土地市场过于火热，北京还临时推迟了多幅块地的出让时间。

浙江一家上市房企高管称，许多城市都有控制地价的政策，但具体实施细则有所不同，其目的无非都是严防高地价并促进保障房建设。“杭州的做法本质上是通过（这样方式的）土地拍卖，变相解决保障房建设资金筹措难的问题。”

“如果当地的保障房建设计划完成得顺利，也就没有必要启动这样的政策储备了。”上述房企副总经理认为。

一位地产业内人士称，“超过溢价率配建保障房，其实只是换了一种价格表现形式。与人为控制溢价率相比，将限购限贷等政策执行到位可能更重要。”他还认为，保障房建设应当有深思熟虑的规划，不是开发商愿意建多少就是多少，并且还要考虑建成后政府如何接管等问题。

根据公开资料显示，杭州上半年成交的2宗宅地均因只有一家开发商报名而直接成交，而在8~9月成交的6宗宅地中，有4宗经过了多轮竞价成交，而每宗地块都有多家开发商进行争夺，不过溢价率最高的只有 .64%，即天阳置业在8月7日竞得的拱墅区庆隆单元GS04-01-R21-04地块。

另外，据报道，2012年9月杭州仅推出一块宅地，土地新规显然也还未“派上用场”。有市场人士分析称，在杭州10月推地热潮中，不排除会出现需要竞投保障性住房面积的情况。

（证券时报网快讯中心）

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