行业高华证券负资产现象解析

高华证券：负资产现象解析 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

负资产现象解析近期住房市场数据总体乐观。然而，大量负资产住房（即借款人的按揭贷款余额高于房产市值）给房地产市场复苏的可持续性蒙上了阴影。

我们的估算显示，目前约有1,000万套住房处于负资产状态。虽然过去三年这一数字基本保持未变，但全国各地的情况差异较大，加利福尼亚、密歇根和亚利桑那州明显改善，而佐治亚、犹他和密苏里州在此期间有更多的住房陷入负资产。

过去四年中，负资产和按揭违约现象之间的关系悄然转变。2008年至2012年间，按揭违约对于负资产的敏感性大幅下降，这表明，较之住房市场低迷初期而言，持有负资产房屋的借款人选择违约的意愿有所下降。

近期公布的住房市昨天（17日）晚上场数据总体乐观。例如，包括标普凯斯-席勒20城市房价指数（3个月移动平均值，往往滞后于其他指数）在内的三大房价指数在3月份全线上升。此外，4月份新屋开工和房屋销售数据双双上升。5月份全国住房建筑商协会的住房市场指数(NAHBHMI)创下2007年以来的新高，尽管与危机前水平相比仍然较低。另一方面，CoreLogic的负资产报告显示，截至2011年年底负资产住房（即借款人按揭贷款余额高于房屋市值）数量为1,100万套。即使这其中一小部分借款人在近期内违约（无论由于支付能力遭受冲击还是购房人出于战略性目的而主动违约），都可能会导致房价再次大幅下跌，进而阻碍住房市场的复苏进程。我们将在本文中分析负资产在当前住房市场复苏过程中发挥的作用，并评估负资产住房中出现新一轮按揭违约的风险。

一套住房是否陷入了负资产状态取决于其按揭余额是否超过了房产的市值。这一计算进而取决于三项因素：按揭贷款发放时最初的按揭比率(LTV)、贷款发放以来有多少本金已经偿还、以及贷款发放以来当地的房价走势。从这三项因素我们不难看出，房价跌幅最大的地区、在年接近房地产泡沫顶峰时期发放的首付极低的按揭贷款最有可能陷入负资产。

为了更详细探究长期内不同地区的负资产现象，我们使用了美国贷款处理服务应用分析公司（LenderProcessingServicesAppliedAnalytics，以下简称LPS）和CoreLogic的贷款数据，这两家公司提供按揭贷款余额的月度数据以及贷款最初发放时的LTV和房屋评估价值。我们将这些信息与MSA房价指数（大都市统计区的房产）以及各州房价指数（其他房产）综合起来，计算得出当前的LTV。例如，假设一套住房总价为20万美元、首付20%、按揭贷款总额为16万美元，如果此后房价跌至10万美元、当前按揭余额为15万美元，那么当前LTV则为150%.（需要注意的是，如果第二留置权问题在LPS和CoreLogic数据有所体现，那么我们就将其纳入计算；但部分第二留置权在数据中未必有所体现，在这种情况下市场能否持续上涨我们的负资产计算低估了真实的LTV。）图表1显示了2007年1月直到2012年4月间全国范围内负资产住房数量的估算值。房价是负资产现象背后的最重要推动因素。2007年初时负资产现象并不常见，随着2007和2008年房价大幅下跌，负资产住房数量急剧上升，之后在2009年初达到1,100万套的峰值。此后这一数字一直相对稳定在1,000万套左右。从LTV水平来看，我们发现其中很多房产处于非常严重（即LTV达到或超过125%）的负资产状态。我们的估算显示，截至2012年4月处于严重负资产的房产约为300万套。