房产大预测看中介房企房价该如何变.蹭飞

2019房产大预测,看中介、房企、房价该如何变化?

”他就像一扇窗，可以帮助我看见外边的世界。很多人不在意，不当吃不当穿，但是我知道，这对我很重要！“

1.中介未必倒闭

回顾2018年多家中介倒闭，大街上的打着中介的门脸相继关门，看似一片狼藉。让我们都以为中介不行了。加上长租公寓的暴雷潮，租赁市场也受到重创。我们在不知如何自处。

然而新年的第一个月，杭州女销冠卖出106套房子，总价12亿。佣金百万。真的是狠狠地打脸给这市场。

中介销售说，今年我赚不到钱，我都一个月没开盘了。是市场决定还是个人已经被市场淘汰。

狠狠地说，你可能已经被市场所淘汰。

当万科扬言活下去的时候，我就知道他在房产这条路上已经看不清方向，日后毕将被碧桂园等其他大房企打的抬不起头。

没有挪不动的市场，只是很多人不知道如何挪动自己的脚步。

00后买房的年代都是经过高等教育的人群居多，而下一代的房产是农民进城不错，但是进城的人真的是农民吗？还是农民的子女。

想必后者居多吧。

而目前的是年轻的一代还没钱，据有关调查统计，之前我国的购房者的平均年龄是28岁，现在是29岁。而一代的房产中介一部分人都去豪宅，而其他人还挺在一线楼市的人根本无法和年轻人抗衡。

中介人员年龄和综合素质都要提高，找个闲散人员做中介销售，可能会造成与客户不能形成默契。而没有看清这个局势的人，没有调转船头，一点点堕入破产深渊。

买房还是租房，更多的中介打算做先社交，后成交。买房前，就知道自己的邻居是谁。租房前，就和自己的舍友成为了好友。

2.房企洗牌，布局期或将成现实

2018年中小房企终于倒闭，南京张旭东自杀，这是市场洗牌的一种现象。小房企融资要在8个点以上，而大房企在4个点左右

，资金成本几乎相差1倍。面临下游销售的更新换代的时期，调控期的一些豪华项目破产，更多的小房企没有适应这点，大多死在了资金周转上。

这能否预示着说房产倒了，那8亿农民进城谁来盖房子。时机还未到，至少也得等到房产税开征一段时间且稳定后。举个例子，西欧一些国家的房产税基本上占到了当地税收的50%。而我们还未开征。

翻看日本的城市化过程中，有些相似的地方，日本的世界公园还有一些城市高端项目也破产过。这种华而不实的东西，资本再大，终究也会没人接盘，最终破灭。

万科活下去，我这总结到万科定位的是中产小资，布局三四线，农民进城万科没有这方面基因。相反碧桂园，农民出身，三四线扩张，他有这方面基因。

从碧桂园的一系列动作来看，地产、农业、机器人，凤凰优产（扶贫助农）。

机器人的范围很广，但是有一项应该是重点就是机器人辅佐建设施工，未来农民工的数量在减少。保证生产力，加快施工质量和速度，就必须得引进先进的设备和技术。

真正将这家公司带到新高度的无疑是《糖果粉碎传奇》。”目前农民进城意味着更高的服务体验，和更低的成本更好的质量，这些都需要精耕细作。农业是配套，扶贫助农是口碑。既有接地气的项目又可以站在房企发展的前端看问题。

对比万科，万达，保利，碧桂园的动静是最大的。这和之前碧桂园的定位有关。

3.高房价迁移

这里面有个很有趣的故事：

政策调控稳字诀，是重心。坚决抵制炒房。这是人心所向的一个决策。

但是在稳字诀背景下，大家都被误导了，稳不是降价，稳也不是限制房企发展。稳定是更好的发展。西安房价，以14%左右涨价可以全球涨幅排名第三。这也绝对不是偶然。高房价开始移动了。

2016年贵阳的房价，我年前与年后订看了三个月只涨了1千。而现在涨了三千。只是有些时候涨的太快。

稳字下，我觉得跟某些城市说的。不是全国所有的。有些地区，要收入要发展。要人口。西部城市的人口聚集地首选就是省会，很明显省会城市在开始聚集周边小城市的财富。

又是一样的把戏，当年的合肥也是这么起来的。

老一线稳定，开展星城（北京市政府移到通州），新一线房价开始回落（如成都）。历史总是惊人的相似，涨的过快，开始回落。厦门房价又回到1年前。所以不是房价跌了，而是高房价转移了。

如果按照省市人口增加就会涨房价的逻辑，未来高房价的地区可能是西部地区崛起，东北省会小幅继续看涨。广西-桂林，江西-南昌，西藏和新疆等地区，可以重点关注下。

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