行业地产房地产行业销售持续趋冷拿地延续火热

地产：房地产行业销售持续趋冷 拿地延续火热 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

土地端：拿地延续火热。2017年月，房地产开发企业土地购置面积19048万平方米，同比增长12.9%，增幅较月扩大0.7个百分点；土地成交价款9695亿，同比上涨4 . %，增幅较月缩小 个百分点。土地市场量价齐升，我们认为主要源于土地供给侧改革下，重点城市和房企加大补库存力度，而在供给端，今年以来各大重点城市普遍上调了供应计划，加快了土地供应，尤其是共有产权和租赁用地等地块成交，未来有望成为土地供应的新风向标。土地市场热度延续，当月市场溢价率依然维持高位，但是呈逐渐回落的趋势，尤其是其他大型煤炭纷纷跟涨。不过二三线城市加速回落。

投资端：开工与销售关联，土地供给侧改革将延续投资生命力。

月，房屋新开工面积145127万平方米，增长5.6%，增速回落1.2个百分点。新开工面积增速于土地购置面积增速趋势相反，而与销售增速保持正相关。近几个月来的数据也印证了我们之前对于新开工增速走势与购地增速走势脱钩而与销售增速走势关联的判断，展望明年，新开工的增速则取决于今年以来土地购置面积是否能带来边际改善。2017年月，全国房地产开发投资9.05万亿，同比增长7.8%，增幅较月回落0. 个百分点，我们在6月份报告中思考了此轮投资和拿地之间的关联，并提出土地供给侧改革对房地产投资金山石化地区与主解列后失去稳定的影响，而今年以来我们也确实看到投资的生命力在延续，预计将维持到明年。

销售端：三线城市销售加速回落。月份，商品房销售面积1 .0 亿平方米，同比增长8.2%，增速比月份回落2.1个百分点；商品房销售额10. 0万亿元，增长12.6%，增速回落2个百分点。

尤其是三线城市销售面积增速在6、7月由正转负，表明了在一二线重点城市限购后，外溢到三线城市的置业需求已经逐渐得到释放，支撑销售增长的三线城市置业需求引擎逐渐熄火，同时结合近期严打消费贷流入楼市和信贷的进一步收紧，我们预计四季度无论面积还是金额，全国销售仍会进一步走弱。

资金端：按揭贷款增速转负，房贷利率不断攀升。下半年来的地产到位资金的收窄，主要源于销售下滑推动的按揭贷款增速持续下降。个人按揭贷款累计增速由年初的20.4%的增速降低到10月的-1.0%，居民去杠杆进行中。随着银行资金成本持续走高，利率优惠继续“缩水”，目前仅剩11家银行提供首套房贷款利率优惠，超7成银行执行基准上浮利率。在房企融资监管趋严的环境下，股权融资和公司债渠道收缩最为明显，而短融和中票依旧保持良好发展势头。根据我们的统计，上市公司房企经营性现金流净额在前三季度由正转负，体现在行业下行周期中，房企经营现金流状况已经开始出现压力。