高考加油地产银十低迷开局静待二三线城市大幅降价魏家

地产：银十低迷开局 静待二三线城市大幅降价 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

一手房成交面积：20个城市环比降41%，一线即打十以上的牌城市降42%，二线城市降41%；20个城市同比降55%，一线城市降69%，二线城市降47%；20个城市较10年平均水平低42%，一线城市低45%，二线城市低41%。

二手房成交面积：5个城市环比降76%，同比降61%，较10年平均水平低86%。

一手房房价：有数据的10个城市中9个环比下跌；与10年底相比7个下跌。一线城市中，京内城区无交易，外城区、近郊区、远郊区均价分别降70%、10%、25%；沪各环线均价均止涨；深圳除罗湖分区均价略涨外，其他分区普跌；二线城市中，宁波、重庆、天津绝大部分分区均价均下降。

7城市一手房整体均价：环比跌16%，同比跌11%，较10年底跌16%。

典型楼盘：多数新盘小幅降价，去化多为四五成左右，销售状况不佳；少数降价幅度大的楼盘热销。深圳万科公园里，开盘当天优惠10万元去化8成；杭州东港花苑推出200套7.2折特优房，当日售罄。上海金地艺境加推价格大幅低于前期，去化超八成。

一手房可售面积：11个城市可售面积环比持平，同比增加强双方在和平、安全和可靠地利用核能方面的合作41%；一线城市环比降1%，同比增 5%；二线城市环比持平，同比增49%。

一手房去化时间：环比增9%，同比增150%；高位上升。11个城市整体去化时间约16.2个月，环比周为14.9个月，同比周为6.5个月。

本周成交量因国庆长假环比大幅下降，而同比大幅下降则表明楼市仍延续颓势。今年以来实施的“限购”政策，加之持续的信贷紧缩，对需求抑制作用明显，“金九银十”成泡影如我们的预期，成交量同比大幅下降成定局。年前成交能否明显回升，关键在二三线城市房价能否普遍降，北京等一线城市郊区典型楼盘降幅空间有限。

我们维持此前的观点，房价短期大幅向下拐点已现，但受需求和土地供应刚性制约，长期看涨预期不变，在此情况下，小幅降价将进一步强化短期看跌预期，观望情绪更为浓重；而大幅降价则会削弱甚至逆转短期看跌预期，吸引购房者入市，刺激成交量回升。我们认为，不断加大的资金和库存压力将促使开发商继续降价，“以价换量”、大幅降价将是渐进的，二三城市可能延续至12年1季度。建议关注行业调控见效渐行渐近带来板块错杀的投资性机会，尤其推荐关注调控中实力增强，增长潜力大的招地、万科、保利、亿城、首开、世茂、北京城建等的投资机会。

附： 9周（09..02）楼市概况：19城市一手房成交面积环比增1 %，同比降 4%，较10年平均水平低2%。5城市二手房成交面积环比增6%，同比降44%，较10年平均水平低42%。9个城市一手房房价环比降仅1个，同比下降有 个。

风险提示：注意货币政策持续收紧、政策调控加强、调控时间超预期等带来的风险。