追问中国楼市怎样认识地价上涨地王会否消失

追问中国楼市:怎样认识地价上涨？"地王"会否消失

"地王"频频出现，引发阵阵热议--到底什么是"地王"？什么因素导致"地王"频出？我们该怎么正确认识地价上涨？日前，国土资源部要求，各地须将供地计划上报，并于4月中旬向社会公开，以期稳定预期。期限将至，调控收紧，"地王"会不会消失呢？

一问：

"地王"推高房价，还是房价诱生"地王"？

：近几年，"地王"频出，公众非议也很多，"地王"怎么成了过街老鼠呢？

：很简单，"地王"对人们房价预期的影响越来越大。老百姓认为，是"地王"推高了房价，所以它遭受非议便在所难免了。这背后隐藏着一个推论：地价决定了房价。

究竟是房价决定地价，还是地价决定房价？

显然，土地不是较终产品，房子才是较终产品。住房价格是由市场供需关系决定的，开发商正是预期到未来房子能卖高价，他才敢拍这块地。从历史和大量可验证数据来看，是房价决定了地价。当然，作为成本重要构成部分的地价，也在一定程度上推涨了房价，两者是联动的。

：可是，为什么"地王"一出，周边房价应声而涨呢？

：应该先对形形色色的"地王"做一个切分，并不是所有高价地都会拉动房价。

首先，所谓"地王"主要指住宅用地。若是商业用地，即使拍出高地价，对周边住宅用地上的房价拉动也不那么明显。

从调查结果看，老百姓心目中所谓"地王"主要有两种类型。靠前种，土地面积大，总价很高。第二种，土地面积小，单价非常高。如去年广州珠江新城拍出的高价地，面积还不如一个足球场，但把周围的房价剧烈拉升了，从而推涨了人们的房价预期，在这种情况下，人们的恐慌性购房心理开始产生。靠前种情况的"地王"对周边房价的拉抬作用没有那么明显。

而目前的一些媒体，一见高价地，不做细致切分，不做细致分析，都冠以"地王"进行传播，老百姓不明就里，加上周边楼盘的有些开发商不免会推波助澜，房价预期一下就被推高了。

此外，一些媒体对溢价率的误读也是因素之一。一块土地底价在拍卖前是保密的，这个底价经过一系列专业手段评估出来，能够比较准确反映土地价值。政府部门在出让土地时往往会低于或高于底价设置一个起拍价，比如，某一地块的底价是100亿元，出让方可以将起拍价设定在80亿元，这样可以吸引更多开发商前来举牌。假如较后成交价160亿元，有人认为，这块土地溢价率为200%，实际上，应该是160亿元和100亿元的比值，而并非是160亿元和80亿元的比值。炒作溢价率，也容易造成老百姓的恐慌涨价预期。

中国土地勘测规划院对2007年拍出的"地王"进行了一次跟踪，发现这些"地王"要么是退地赔钱，要么是闲置，较后真正开发的土地很少，这说明什么问题？未来的市场形势很难判断，盖房子未必能卖上价，未必会保证盈利。可见，高地价并不必然带来高房价。可以反向想一想，假设政府低价把地出让给开发商，开发商会因此降房价吗？只要其他市场因素不变，房子能高价卖出去，那他肯定不会降价。

二问：

现行出让方式，必然催生"地王"？

：土地出让是通过招拍挂实现的，现在政府非常偏好拍卖、挂牌，而不重视招标，这是为什么？在这一偏好下，土地招拍挂是不是必然导致"地王"产生？

：土地招拍挂制度，即土地用招标、拍卖、挂牌等方式出让。我们调查发现，地方政府在土地出让时，大多选择了拍卖的方式。因为拍卖的方式有一个大优点：公开、透明。对开发商来说，程序公平，机会均等，谁有实力和决心，谁就能在竞争中取胜。对于地方政府来说，可以使土地价值实现较大化。

但是，土地招拍挂并不必然导致"地王"产生。在拍卖条件下，土地价格是由开发商的预期决定的。开发商若预期后市趋好，就会相互竞争，拍下高价，若预期不好，则会量力而行，2008年许多土地流拍就是一个证明。

：从实践中看，现在的拍卖方式主要存在什么问题？如何完善它？

：主要是供地计划不透明，导致开发商预期不明朗。有个开发商说，假如从甲地到乙地，我知道一天有10趟公交车，我赶不上前9趟，还可以赶第十趟；如果我根本不知道今天有多少趟公交车，可能只有一班，那么我一定会抢着上车，因为只有这一个办法到乙地。另外，这种方式仅仅遵循"价高者得"的逻辑，确实很容易推升地价。

然而，土地招拍挂制度虽不完美，但却是我国目前能够选择的比较好的方式，所以需要去完善它。国土部门已经认识到改革的必要性，前些天，国土资源部副部长贠小苏对坚持和完善土地出让招拍挂制度提出了具体的要求。他要求积极开展试点，要根据不同地块的实际建设条件和政府调控的目标引入多因素评判，探索完善土地招拍挂出让制度的具体政策。要认真总结以往好的经验并积极稳妥推广，如综合评标和限房价、竞地价、竞保障房公租房比例的"一限双竞"办法等。

三问：

具备什么条件，"地王"才会消失？

：在国家对楼市进一步调控之际，"地王"会不会消失？或者说，具备哪些条件时，"地王"才会消失？

：准确判断房地产市场今后走势是一个比较难的问题，若仅以高地价来定义"地王"的话，那么"地王"很难消失。一方面，随着工业化、城市化的推进，大量农村人口转为城市人口，好地段会越来越稀缺，土地价格可能会逐步提高，但一定要适合人们的收入水平，符合我们的国情，坚决控制投机因素，保持合理上涨。另一方面，地方政府对土地财政的依赖状况不改变，现有的"价高者得"的出让方式不改变，"地王"也很难消失。

同时，我们也注意到，土地越来越具有金融属性，可以被用来投资、融资，因此地价和金融形势关系越来越密切。一旦人们对市场预期不好，大批资金从房地产业流出，"地王"则很难产生。

高价地是一个结果，受很多因素影响。回头看去年的房价地价过快上涨，我们认为应该认真研究高地价、高房价是什么支撑的？为什么开发商有底气去高价拿地？开发商敢于投机，一定有原因，只有铲除它的生存土壤，房地产市场才能健康发展。

此外，也要看到，房地产政策是一项产业政策，讲究的是效率，而住房政策关乎政府的公共职能，讲究的是公平。面对住房问题，一定要分清哪些是政府该做的、能做好的，哪些是市场能做好的，不能以产业政策取代保障政策，要采取恰当的措施，切实去履行这个。

还有，媒体不应过度炒作"地王"，推高公众房价预期。