杭州滨江区饥饿供地遇滑铁卢.蹭飞

近日，杭州滨江区杭政储出[2011]11号地块成功出让，这块居住及办公用地以9.05亿元的总价被杭州金盛置业有限公司竞得，折合楼板价7459元/平方米（该地块土地面积4 59平方米，配建保障房6640平方米）。

这是滨江区近 年来成交的第一宗宅地。业内人士认为，以往每一次推地后，滨江区的地价、房价都会攀升一大截，“但这一次却不灵了”。

“饥饿供地”

滨江区是杭州的房地产开发重镇。杭州市高新技术开发区的城市定位，吸引了众多房地产企业前去掘金。但滨江区的土地供应一直处于“饥饿”状态。

“200 年推出的地块比较多，2004年、2005年跟进，2006年到2007年基本没推出住宅地块。2008年，推出了几块住宅地块，2009年只推出了绿城明月江南一块地。”据汉嘉地产咨询机构副总经理陈焕春介绍，滨江区近几年推出的住宅地块较少，整个区域也没有多少在售住宅。

来自汉嘉的显示，2008年~2010年，滨江区的宅地含商住混合用地的年出让量分别为64.5亩、209.8亩和200.14亩。和杭州其他区域相比，滨江区的推地节奏较慢。

中国指数研究院杭州分院研究副总监曹旭东表示，杭州市的发展战略是城市东移，跨江发展。2001年~2002年，滨江区被纳入杭州市未来新市中心的辐射区域。此后，众多开发企业将眼光聚焦滨江。

在房企激烈竞争和土地供应短缺的双重作用下，滨江区的房价持续攀升。

2006年，滨江普通住宅项目钱塘春晓的成交均价约为7200元/平方米。当时滨江区成交均价最高的一个住宅楼盘是白金海岸，2006年年底时的成交均价约为8400元/平方米。

如今，钱塘春晓二手房最新成交均价约为20200元/平方米，白金海岸二手房的成交均价已接近22000元/平方米。五六年时间，滨江区住宅价格平均上涨了两三倍。

后继乏力

公司设立的融资性担保公司是公司构建以贵州合石电子商务有限公司招商贷平台为核心的普惠金融业务的重要组成部分业内人士表示，每一次推地后，滨江区的地价、房价都会攀升一大截。尤其是2009年绿城拿下滨江两宗连体地块后，更是将该区域的地价推高至15000元/平方米。当前，在该地块上开发的绿城明月江南项目的售价高达 1000元/平方米。

“供求关系决定房价走势。”杭州东润房地产开发有限公司总经理陆程表示，滨江区的宅地供应一直比较紧俏。同时，区域内的住房供不应求。他认为，供需关系决定了区域房价的上升空间比较大。

但这一次，持续了多年的“饥饿供地”并未再次带来地价的大幅攀升。据陈焕春估算，去掉保障房配建稀释的地价，这块地商业住宅部分的楼板价约为10000元/平方米左右。她认为，该地块地理位置较好，毗邻地铁，这个成交价并不高。

曹旭东认为，从政策层面来看，限购、限贷的政策非常严格。今年到明年，滨江房价几乎没有上涨空间。杭政储出[2011]11号地块当日拍卖现场并未出现激烈争夺，最终成交价亦未超过最高限价，即可看出政策因素使得开发商拿地态度谨慎。

“政策因素并非唯一的原因。”陆程认为，滨江区整体规划较好，但配套等比较滞后。“当前滨江区的交通并不方便，尤其是过江的交通亟待改善。如果顺利的话，也需要 到5年的时间才能配套齐全。”