高考加油地产人口老龄化与房地产魏家

地产：人口老龄化与房地产 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心观点：

海外经验：老龄化带来以房养老和养老地产市场的发展2012年末，我国65岁以上人口占比不到1 %，但预计到21世纪中叶，我国65岁以上人口占比将达到 5%，逼近当前日本的水平。本篇报告中，我们着重介绍海外以房养老和养老地产服务模式的经验，并结合我国情况进行讨论。金融市场的进一步完善将促进养老地产的发展，政府政策的支持也是进一步发展的必要条件。

以房养老：作为政府养老的补充，逆向按揭产品为主，日本经验值得借鉴，我国发展将主要在一二线城市从各个国家这里将重点探讨中国面临的国际挑战。的经验来看，以房养老的规模有限，并不能替代国家养老，只能作为一种补充手段。海外以房养老通常是以逆向按揭产品作为载体，旨在为部分资产富裕而现金不足（assetrich&cas要注意以下几个方面：hpoor）的老年人将固定资产化为固定年金用以晚年生活。日本老年人高价值的住宅资产，以及较高的住房自有率，都为逆向按揭市场的发展提供了巨大的潜力。

参考日本经验，结合逆向按揭产品的特点，我们认为，未来如果我国发展逆向按揭业务，最先可能展开该项业务的应该在一线城市以及发达二线城市。当前我国城市户籍65岁以上人口5851万，假定每套房屋的平均市场价值为100万元，LTV为70%，住房自有率40%，产品渗透率0.5%，逆向按揭产品的市场规模将超过800亿元。

养老地产服务模式：学习美国太阳城模式与CCRC模式，未来或将倾向于发展CCRC美国养老地产的模式主要有两类，一类是太阳城（SunCity）模式，通过精准的客户定位和产品定位，开发适合养老的住宅并以出售为主；另一类是CCRC模式，即退休人员持续护理区（ContinuingCareRetirementCommunity,CCRC），即为社区内的老年人提供一站式精细化的养老服务并收取服务费。

养老房产在我国的实践时间较短，并且，受制于金融市场的发达程度不够，CCRC模式对于开发商而言投资回收期太长，因而比较多的是太阳城模式，在北京、上海、广州等地都有出现。但是，考虑到太阳城建筑的低密度低容积率的要求，在我国房地产调控的大背景下，大规模开发太阳城所面临的政策风险较高。

我们认为，随着我国金融市场的不断发展，未来CCRC的模式值得借鉴，这要求开发商资金雄厚，产品定位准确和客户挖掘能力较强，同时考虑到海外公司在养老地产方面几十年的运作经验，我们预计未来将会有更多的国内企业与海外养老地产机构进行合作开发国内的CCRC。

风险提示文化理念以及制度因素制约市场发展。