万科净利首破百亿今年主推住宅工厂化.源泉

没有任何悬念，万科2012年销售额再度刷新行业记录，净利首次超过百亿，这是继中海地产2010年净利过百亿之后的第二家房企。

昨日（2月27日）晚间，万科发布2012年业绩公告称，去年实现净利润125.5亿元，同比增 0.4%，销售金额再度刷新行业纪录，累计达到1412. 亿元，销售面积1295.6万平方米，同比分别增长16.2%和20.49%。

而且涨幅令人惊讶。万科公告还显示，去年该公司营业收入超过千亿达到10 1.2亿元，同比增长4 .7%，净资产收益率达到19.66%，创下近20年来最高记录。万科年报称，拟每10股派发1.8元股息。

据《每日经济》了解，2012年，万科在国际化业务、住宅工厂化、社区服务产品开发方面，均取得进展。

装修房推高收益率

近年来，在2008年公司发展战略转变之后，万科发展重点由规模扩张开始转向公司盈利能力。从近 年年报不难发现，万科成本控制相对稳定，净利润增长迅速。

从2012年财务指标不难看出，万科截至2012年末所持有的货币资金量达522.9亿元，远超短期借款和一年内到期的长期借款总和；净负债率仅2 .5%，继续处于行业低位。

在盈利能力方面，2011年，万科实现净利润96.2亿元，比往年增加 2%。2012年，实现净利润125.5亿元，同比增加 0.4%。今年1月份，万科单月销售额达到190.7亿元。

尽管在严厉的楼市调控环境下，万科依然保持了盈利的持续增长。2012年万科全面摊薄净资产收益率达到19.66%，较2011年提高1.49个百分点，为199 年以来最高水平。

对此，万科董秘谭华杰在发给《每日经济》的通稿材料中表示，这一方面说明公司经营效率的提升在一定程度上克服了2011年市场低谷时售价、利润率下滑的影响；另一方面也和公司近年来积极推进装修房有关，因为装修业务的特点是利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。他预计，未来几年万科净资产收益率仍可能维持在高位。

在补充土地储备方面，2012年下半年开始，万科开始在全国积极拿地。到2012年末，万科全年新增加开发项目78个。按万科权益计算的占地面积约624万平方米，对应规划建筑面积约1589万平方米，平均楼面地价约2790元/平方米。截至去年12月底，按万科权益计算的规划中项目的建筑面积合计 947万平方米。对此，万科称，土地储备继续保持在满足未来两到三年开发需要的水平。

谭华杰在上述材料中称，无论政策环境或者市场景气如何变化，自住需求总是最稳定的，这已被2008年以来完整的行业周期所验证。因此，万科始终坚持主流产品定位，去年售出的房屋中，90%为144平方米以下的中小套型。

工厂化10年厚积薄发

2012年，万科不仅收购香港南联地产，迈出国际化发展第一步，在推行多年的住宅工业化、精装修战略、深耕社区服务产品方面也取得相应进展，万科转型趋势明显。

201 年，万科住宅产业化的重点将转向工厂化。万科方面透露，近年来万科已经开始在项目建造中大规模推广钢模、铝模技术。机械喷浆、机械腻子打磨等一系列机械化工艺也开始在万科的项目中获得推广。

万科总裁郁亮对《每日经济》透露，201 年，万科将力争在主流产品中实现15%的项目内外墙无砌筑，15%的项目内外墙免抹灰，以及10%的项目采用PC外墙。

对于产业化前景，郁亮表示，万科的工厂化已经探索了10余年时间，工厂化带来的先发优势，将比装修房更加显著。

除了住宅工业化取得进展，万科在深耕住宅产品服务开发方面也在2012年陆续推出。去年，万科先后在深圳、杭州、南京、上海、北京等项目中推出第五食堂、万物仓、幸福驿站等社区服务产品。

郁亮认为，在以自住需求为主导的行业“下半场”，丰富的配套将成为公司产品竞争力的重要来源。

国际化业务继续推进

2012年，万科最为引人关注的莫过于开启国际化业务第一步。

2012年7月，万科成功收购香港上市公司南联地产控股有限公司75%的股权，目前已将其更名为万科置业（海外）有限公司。201 年1月，万科公布了B转H股，这一方案使得万科进一步获得海外融资平台。

在积极对接国际资本市场的同时，万科对国际化业务的探索也进入实际操作层面。

201 年1月，万科联合香港，竞得香港荃湾西站项目；2月，联合美国地产企业铁狮门投资开发旧金山富升街201地块。

对于国际化业务推进策略，郁亮表示，万科在国际化业务拓展方面还刚刚起步，目前主要是抱着学习的态度，在进入新市场时，会通过和当地知名开发商合作的方式减少风险，未来一段时期，相关业务的规模仍然会控制在合理范围内。

郁亮在发给《每日经济》的通稿材料中表示，进行国际化尝试的目的，在于使万科获得国际化视野，进一步提高对自身的要求，和国际优秀同行的合作交流，将强化公司的精细化管理能力、以及在产品设计、客户需求理解等方面的专业能力，在此过程中，万科也将逐步培养自身的海外业务能力。