专家建议增加开发商土地闲置成本.鼓励

近日一份报告显示,广州2007年产生的27块地王至今仍有24块未售或未动工。据了解,在广州闲置的24个地王中,广州市国土房管局目前正在对其中8块构成违约的进行清算。处理意见经批准后,将对相关开发商处以没收土地出让金、收回土地使用权和罚款。但广州市国土房管局副局长黄文波强调,剩下的10多宗地王,并不代表就将作为闲置地被收回,当中有些地块实际上并未超过2年的限期。

地王现状广州27块地王24块“晒太阳”

合富辉煌一份报告显示,广州2007年拍出高于当年平均楼面地价的地王共有27块,但到目前为止,未售或未动工的地王还有24个,其土地面积相当于2008年全年出让的住宅用地总量。一方面用地指标紧张,另一方面大量土地批出去以后却开发缓慢、没有形成投资量。广州用地的这种矛盾一下子成为关注的焦点。

部门回应8地王将受罚处理意见待批

批发渠道销售下跌10.1%至3.498亿欧元上周,国土资源部国家土地总督察办公室就发出一份通知,要求各国土督察局就土地“批而未用”问题展开一次专项快速督察。据了解,针对这些闲置地王,广州市也正在行动当中。目前,广州市国土房管局正在对8块地王进行清算。这其中就涉及保利、富力、中莱投资、恒大地产等公司。广州市国土房管局副局长黄文波介绍,这些开发商没有如期缴交土地出让金,已经构成了违约。

目前,广州市国土房管部门对其违规行为研究了处理意见。但该处理意见还待广州市政府批准后,再正式作出处罚。据黄文波介绍,一旦批准后,这些开发商将受到没收土地出让金、收回土地使用权并且进行罚款的处罚。但他强调,剩下的10多宗高价地,并不代表就将作为闲置地被收回。他解释,在土地出让合同中,每个地块都有开发时限的约定,政府交地也有一定的时限。有的地块,政府正式交地可能在合同签订的半年后,开发商要在交地后才能进入开发时限。此外,2007年出让的地块中,有部分属于烂尾地、闲置地的盘活,需要接手的开发商继续进行拆迁工作等。

纵深为何高价买地却闲置不用?

◎原因一:地王价与周边房价严重脱节

很多人不禁要问,开发商为何花大价钱拿下“地王”后却又一直闲置不动工?

开发商似乎也有自己的苦衷。业内人士指出,这批地王的诞生大多都是在2007年上半年到国庆以前,当时楼市销售畅旺、房价高企,开发商的预期非常之高,于是不惜重金拿地。但到了国庆以后,国家开始进行宏调,出手挤掉楼市中的泡沫,楼市也因此进入了为期1年多的“冷冻期”。在此期间,成交大幅下跌,房价也应声回落,直到今年二季度才随着楼市的逐步回暖开始回升。与开发商拿地时对房价的预期相比,在这大约两年时间内的房价使他们很难获得利润,甚至很可能亏损。

◎原因二:开发商买地王利远大于弊

但是,难道开发商当初买地时纯粹是被热情冲昏了头脑吗?答案显然也是否定的。

有业内人士告诉,在实际操作当中,从拍下地块到正式开始开发,很多地块闲置时间长达数年的并不少见,甚至比2007年这些闲置地王还要久很多。该人士表示,开发商心里很清楚,只要拖的时间够长,等房价涨到了一定程度,这些地王就有开发的价值了。尤其是今年楼市又出现好转,房价已经全面回归甚至超越2007年的峰值,有理由相信,这些地王很快就将改变现状,预计在未来一两年内就将动工。

更进一步,对开发商来说,拿下地王很多时候是醉翁之意不在酒。

中原地产的胡广东也介绍,开发商的开发行为很多时候都不是一个孤立的项目,“地王出来以后,周边的一些在售的主要的住宅项目基本上都会在一个月之内有明显的提价,涨幅在10％左右。”他以今年6月拍出的珠江新城最后一幅住宅用地为例算了一笔账:广州城建地产以1.5万的楼面均价拿下该地,随后,周边楼盘应声而涨。而对那些准备上市或者已经上市的开发商,高价拿地更是扩大市值和影响力最简单最直接的方式。

专家:土地闲置成本太低

对于开发商这种趋利避害的行为,按照有关规定,土地闲置超过2年将被无偿收回。但实际上,这个规定的执行情况并不理想。胡广东指出,这首先是政府收回的动力不足。他表示,政府如果把地收回,又重新拍卖,相信在现阶段很难再拍到当年的高价。此外,收回土地还牵涉到不同部门之间的利益协调。

与此同时,关于什么样的地是闲置地,2年期限究竟如何介定,现有的规定也有可钻空子之处。而即使闲置地被收回,开发商的损失与收益相比也不大。以广州为例,按照规定,开发商在拍卖时只需交纳起拍价10％的定金,随后再根据情况付清其余款项。黄文波就介绍,2007年未开发的地王除拆迁和规划问题外,其余开发商都没有足额交纳土地出让金。而今年初广东出台的“粤15条”中,也对2008年签订土地出让合同的开发商缓交土地出让价款进行了适当放宽。因此对开发商而言,既然土地出让金只交了一小部分,即使被政府没收,恐怕也不会太心疼。

胡广东认为,要解决闲置地王的问题,就应该增加开发商的闲置成本,如大幅提高土地闲置费等。但他坦言,该问题牵涉利益甚广,短期内不容易解决。