成交量激增有玄机北京房市年末假反弹.源泉

今年11月成交量的大幅上涨让北京楼市又出现了“回暖”的声音。但是，与之前不同的是北京楼市11月的成交量首次包含了保障房的成交量，而年底保障房的大量入市拉高了成交量，因此商品住宅的成交量并没有出现大幅上涨。

随着2010年开工量的猛增，2011年的入市量将达到历年来的最高水平，供求失衡状况将得到改善。中国指数研究院院长陈晟认为，当需求出现反弹时，供应量的增加能够保持供需平衡，起到平抑房价的作用。

保障房拉高成交量

根据北京房地产交易的统计，11月份北京楼市商品期房住宅总成交量达到了10107套，环比10月上涨46.6%。与此同时，当月住宅合计成交量为112 0套，环比10月上涨了46.2%。

11月北京楼市的成交量上涨的幅度达到了全年最高水平，但与此前不同，北京楼市11月的成交量首次包含了保障房的成交量。而在此之前，北京市今年月的成交统计数据分为商品住宅和保障房两部分。

远洋嘉业研究部总监孟奇向表示：“从统计数字上看，11月北京楼市的成交量似乎已经恢复到了9·29调控之前的水平。11月北京楼市的成交量中首次包含了保障房的入市量，因此数据之间无法进行直接的对比。”

对于保障房为何会在10月之后计入商品住宅的成交量，住建部政策研究中心副主任秦虹对说：“保障性住房在11月之前没有被直接算入成交量的原因，可能是在此之前保障房并没有大量入市的原因。”

实际上，年底历来是保障房大量入市的时间。某业内人士向表示，为了完成全年的任务，各个城区在年底都会加快保障房入市的节奏和力度，赶在12月份之前摇号，这样任务就可以算在2010年。

而据“链家地产”市场研究部测算，10月后至今北京市保障房成交大约在7500套。而北京建委的公开数据显示，月的保障房入市总量在15198套，平均每月在1688套左右，由此可以看出保障房在年底的入市量的确出现了比较大的涨幅。

“除去保障房的入市量，商品房的成交量实际上并没有明显的上升，仍处在平稳的状态。”某房地产经纪公司人士向表示，“10月10日之前，北京市建委交易数据统计都是保障房与商品房分开统计的，10月10日之后，商品房与保障房的数据不再分开统计，而是合在一起。在此之后，商品房的实际成交量包含了保障房的成交量。”

供求关系转变

供应量小于需求量一直是房价上涨的原因之一，但是这种情况随着今年开工量的猛增，以及抑制投机性需求的调控政策的出台将会出现改变。

北京市房地产交易管理数据显示，截至12月4日，北京商品房库存达到106576套，创2009年9月来新高。这是继2009年9月商品房住宅库存跌破10.6万套并持续下降后，住宅库存再次回升至10万套以上。此外，北京市开工量也出现明显上涨。月全市完成房地产开发投资2402.9亿元，比上年同期增长21.2%，其中，住宅完成投资1181.5亿元，增长79.6%。

事实上，2009年房价快速上涨的原因之一是供不应求。孟奇表示：“由于2009年开工量较少，2010年上半年基本上是处在没房卖的境地，很多开发商因此错过了不少销售机会。”

最方便容易的就是购买货币市场基金。今年是非常特殊的一年。由于央行采取了猛烈的数量调控政策孟奇认为，2010年的开工量是历年来最多的一年，这将导致明年的供应量达到历年来最高水平。2010年的北京市场入市面积为800万平方米左右。截至11月，新开工面积为1400万平方米，预计明年入市的面积在1200万平方米左右，同比增加50%。

中国指数研究院院长陈晟对表示：“实际上，供应小于需求一直是房地产市场的特点，而随着2011年供应量的大增，加上调控政策抑制投机性需求，供应小于需求的状况将转变为供大于求。明年将成为历年来供应量首次大于需求量的一年，因此房价预计不会有较大的涨幅。”

陈晟认为，明年入市量增加的意义在于，当出现需求反弹时，供应量的增加能够保持供需平衡，起到平抑房价的作用。