楼市新政吓晕贷款购房人贷款申请已提交咋办.蹭飞

楼市新政吓晕贷款购房人：贷款申请已提交咋办

  “国五条”出台所带来的影响正延续发酵。在采访中了解到，有部份购房者正在申请贷款，他们只交了定金，约定的付款及过户时间在1个月之后，由于不能尽快过户，买卖双方对谁将承担突然增加的20%个税产生争议。对此，法律专家认为，如不能确保在正式征收20%个税前过户，双方应尽快以重大情势变更为由解除合同，避免错过合理解约期限。

  现象：

  新政策吓晕贷款购房人

  “我们这有几个客户，为20%个税的事愁死了，有个客户的贷款申请已提交了，新政1出来，他差点没晕过去。”链家地产的一名业务员告诉，这位李姓客户签约购买朝阳区十里堡地区的一套房子，房价180万元，约定由买方承担税费。在交了首付款后，李某向银行申请贷款，估计贷款批下来还得半个月。

  新政一出来，李某赶快找中介和卖家，问卖家当初购房的价格是多少。这一问，李某差点晕过去。原来，卖家当初买房时为避税，合同上的房价只有30多万元，这意味着此次交易如不能及早过户，一旦新政实行，将额外增加20多万元个税。

  事到如今，李某如坚持申请贷款完销售易，而*终又不能按1%个税过户的话，谁来掏这20多万元？如果现在解约，谁承担违约，已付的定金、首付款、中介费如何处理？毕竟合同上写明买家承当所有税费！

  建议：

  重大情势变更可协商解约

  “按照目前的情况来看，各地很快就会出台‘国五条’的实施细则，因此，如果不能尽早过户，买卖双方应以发生重大情势变更为由，协商解除合同。”北京市律协公司法专业委员会委员、北京天驰洪范律师事务所的原森泰律师表示，交易双方当初均预计个税仅为1%，而根据新政将增加到20%，这种因政策变化导致的意外事件，可成为解约的公道理由。

  北京市*律师、北京中洲律师事务所的于德华律师介绍说，所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情

  势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效率显失公平，允许变更合同内容或解除合同。情势变更原则的意义，在于强行改变合同已经肯定的条款或撤销合同，其寻求的价值目标，是公平和公正。

而这让詹尼斯的内心备受煎熬。  原森泰律师分析说，在政策已经发生变化的情况下，如果不及时解除合同，而是抱着侥幸心理继续实行合同，一旦要交20%个税，再想解除合同，就会产生争议。

  分析：

  解除合同双方应各自返还所得

  合同已经规定了由买家承当税费，卖家会否以此为由要求赔偿违约金？或买家是不是会以税法规定个税由卖家承担，合同的规定违反国家强制性法律为由，拒绝承担个税并要求卖家承担违约？对此，两位法律专家也作出了分析。

  原森泰律师介绍说，不管此前双方对谁承担税费是如何约定的，合同的大前提是个税只有房价的1%，这也是交易双方共同的预期和认知。如果个税变为20%，就属于重大情势变更，因此而解除合同的话，不存在谁违约的问题。

  于德华律师表示，如解除合同，卖方收取的购房定金等费用，均应返还买方，而中介所收取的佣金，也应当全部返还。去年法院审理的因限购导致的解除合同案，就是如此判决的。

  不过，两位法律专家均表示，政府应尽快出台实施细则，对一定期限内已经签的房屋买卖规定税收适用办法，避免因政策的不明确致使房屋交易市场出现混乱。 本报杨昌平

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