成交量持续回升武汉楼市回暖上演预告片.源泉

市场永远都在博弈。

当“降与不降”的争论渐渐散去，当大部分开发商已经接受了调整期的现实，并且不同程度地付诸行动之后，随之而来的成交量回升似乎也在情理之中。

但就是这增长的成交量，又引发了新一轮的争议。开发商们喜形于色并津津乐道为触底反弹的征兆，连置业顾问们的声音都充满了底气，议价空间似乎也有所压缩，购房者却对成交量的真实性心存疑虑。

点点回暖的迹象，是楼市反弹的预示，抑或是调整深化的另一种表现？

武汉市房地产信息统计数据显示，上周，10个区新建商品房交易共2026套，成交总面积超过20万平方米，成交均价为4954元/平方米。而据不少楼盘负责人表示，节后成交量较之前有相当大的提升，比如位于积玉桥板块的融侨华府，日均销售量在10套左右，古田板块的江湾新城节后已经销售了70余套，盘龙城的领袖城，一天也有 套左右的成交量。

撇开成交数据，单从节后购房者谈房、看房的热情来说，也的确出现了一个小高潮：每逢周末，不少楼盘的售楼部人满为患，较之去年普遍冷清的场面有了不小的改观。

“调整期的最低谷已经过去。”易居克尔瑞华中区总经理吴洋说。

他说，最低谷出现在去年10月——本应是传统销售旺季，总成交量却只有 2万平方米，而2007年同期的成交量则超过100万平方米。

“去年11月后，成交量开始缓慢回升。”吴洋说，去年底，一系列楼市松绑政策和经济刺激计划的作用，逐步稳住了购房信心。此外，部分楼盘已降价至合理水平。“不少楼盘已接近2006年的房价水平。如徐东片区的爱家国际华城，2006年价格为4 00元/平方米，如今起价已调低至4700元/平方米。”

楼市虽然有了温度，但热潮也并未扩散到所有楼盘。他说：“除了价格之外，地段、品质突出的楼盘才能维持较好的销售情况。谁把性价比结合得最好，谁就有成交量。”

成交量疑云

然而，不少购房者却提出疑问，认为开发商口中的销售数据与上备案数据相去甚远。那么，真实情况到底如何？

福星惠誉副总经理姚泽春解释说，开发商口中的销售数据，往往是指交了“大定”，即签订了认购协议书的客户数量。

在住宅销售过程中，“大定”的数额一般都在万元以上，而且依约不能退还，所以开发商往往将“大定”数视同最终签约数。而从“大定”到签订正式的购房合同，再到银行办完相关手续开始放贷，再到开发商去房地产局备案，这中间的过程少说也要十天半月，所以就造成了开发商口中的销售数据和上备案数不同步的现象。

吴洋表示，在房地产市场行情好的时候，“大定”转签约率往往都在90％以上，但到了市场萧条时，转化率会急剧下降，一月内的转化率只能达到40％-50％。

2008年以前，购房者交了大定后，无需催促，自己迅速地找销售员签约，但去年以后，却需要销售人员花很多时间为签约“加火”，这也导致了销售过程的延长，推迟了备案数据出炉的时间。吴洋还表示，节后“大定”数确实出现了增长，“订房”热情高涨，但能否都转化为最终的购房行为仍需进一步观察。

失调的“降价感”

困扰购房者的另一个问题就是：为什么开发商喊降价，成交数据也显示均价在下调，但总觉得房价依然很贵？

“武汉楼市最突出的特点就是首次置业需求很大。这就决定了购房者对住宅总价和面积有特定的需求，但从目前市场供应的产品来说，能满足这种需求的产品太少。”

吴洋说，去年，武汉楼市上90平方米以下住宅的供应量在200万平方米左右，如果剔除价格过高的楼盘，总价在50万左右的、能有效满足首次置业者需求的产品，供应量不超过150万平方米，而武汉每年的首次置业需求量至少在 00万平方米。

因此，尽管不少楼盘对产品价格做了适当的回调，但充斥市场的二次改善型、多次改善型产品，往往因为户型面积过大、总价依然过高而冲淡了购房者的“降价感”，造成了不少购房者觉得房价仍然太贵的局面。

让我学会了如何跟企业去沟通刚性需求者是市场回暖的基石。因此，楼市想要实现彻底的反弹，必须改变供应结构，丰富产品线。